Weiterhin Einschränkungen in Berliner Milieuschutzgebieten: Senat verlängert Umwandlungsverordnung
Der Berliner Senat hat beschlossen, die für soziale Erhaltungsgebiete geltende Umwandlungsverordnung um weitere fünf Jahre bis Mitte März 2030 zu verlängern. Damit bleibt die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in den 81 Milieuschutzgebieten der Hauptstadt weiterhin genehmigungspflichtig. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht nur unter strengen Voraussetzungen. Für Gebäudeeigentümer und Investoren bedeutet die Entscheidung, dass die bestehenden Marktbeschränkungen auf absehbare Zeit fortbestehen.
Seit der erstmaligen Einführung der erhaltungsrechtlichen Umwandlungsverordnung im Jahr 2015 hat sich der Handlungsspielraum der privaten Immobilienwirtschaft in den betroffenen Gebieten stetig verkleinert. Die aktuelle Verlängerung der Verordnung wird mit dem Ziel begründet, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und die soziale Struktur der Quartiere zu schützen. Allerdings führt die dauerhafte Reglementierung zu erheblichen Unsicherheiten bei der langfristigen Planung und Investitionstätigkeit.
Der andauernde Eingriff in die Marktmechanismen verdeutlicht die politischen Prioritäten des Berliner Senats, die den Erhalt von Mietwohnraum über die Flexibilität und Entwicklungsmöglichkeiten des Immobilienmarkts stellen. Ungeachtet bleibt dabei, dass auch der Wunsch nach Wohneigentum in der Bevölkerung ungebrochen hoch und schlussendlich der Beste Schutz vor steigenden Mieten und Verdrängung ist.
Die bestehenden Umwandlungsverbote nach § 172 BauGB sowie stadtweit nach § 250 BauGB haben zu einer Verknappung des Angebots an Eigentumswohnungen und zu einem deutlichen Rückgang entsprechender Transaktionen geführt. Laut dem Immobilienmarktbericht für 2023 des Gutachterausschusses für Berlin war ein Rückgang der Kauffälle im Bereich des Wohnungs- und Teileigentums von 20% gegenüber 2022 zu verzeichnen. Der Umsatz verringerte sich um 25%. Zur Wahrheit gehört damit auch, dass die Umwandlungsverbote den Landeshaushalt durch weniger Einnahmen bei der Grunderwerbsteuer belasten.
Hintergrund der Verlängerung ist die Befürchtung, dass das Auslaufen der noch bundesweit und in Berlin stadtweit gültigen Regelung nach § 250 BauGB Ende 2025 zu einer Welle von Umwandlungen führen könnte. Mit der jetzigen Verlängerung der Umwandlungsverordnung auf Basis von § 172 BauGB hat der Berliner Senat auf Landesebene bereits frühzeitig reagiert, um dieser potenziellen Entwicklung jedenfalls in den Milieuschutzgebieten entgegenzuwirken.
Die Maßnahme betrifft rund ein Drittel der Berliner Bevölkerung, die in den sozialen Erhaltungsgebieten lebt.
