Mietpreisbremse 2.0? Neue Regulierungswelle statt Kurswechsel in der Wohnungspolitik
Die Mietpreisbremse wurde erst jüngst um weitere vier Jahre verlängert – nun soll sie inhaltlich verschärft und um bislang genutzte Schlupflöcher bereinigt werden – so jedenfalls die Vorstellung des Bundesrats. Die Länderkammer hatte bereits Ende November 2025 einen entsprechenden Gesetzentwurf beschlossen, der insbesondere möblierte Mietverhältnisse und die Kurzzeitvermietung in den Blick nimmt. Nun hat auch die Bundesregierung dem Entwurf in einer Stellungnahme grundsätzlich zugestimmt, verweist aber auf einen eigenen Referentenentwurf, der in Kürze veröffentlicht werden soll. Statt Kurskorrektur oder zumindest neuer Ideen und Lösungsansätze droht nun also die nächste Verschärfung.
Möblierungszuschläge: Bundesrat will Ausweisungspflicht – BGH ließ Frage jüngst noch offen
Ein zentraler Baustein des Entwurfs des Bundesrates ist die Regelung zu möbliertem Wohnraum: Künftig sollen Möblierungszuschläge nur noch transparent und separat zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgewiesen werden dürfen. Zudem soll gesetzlich geregelt werden, wie genau der Zuschlag zu berechnen ist, um eine pauschale oder überzogene Anrechnung auf die zulässige Miete zu verhindern. Der Bundesrat begründet dies damit, dass möblierte Vermietungen bislang eine beliebte Möglichkeit seien, die Mietpreisbremse gezielt zu umgehen – insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin.
Rechtlich ist die Frage bislang ungeklärt: Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in seiner jüngsten Entscheidung zur Untervermietung ausdrücklich offengelassen, wie ein Möblierungszuschlag konkret berechnet und rechtssicher ausgewiesen werden kann. Der Gesetzentwurf des Bundesrats und auch der der Bundesregierung könnten also in eine Regelungslücke stoßen, die das Gericht noch nicht geschlossen oder umrissen hat.
Kurzzeitvermietung: Mietpreisbremse soll ab 6 Monaten greifen
Auch bei der Kurzzeitvermietung will der Gesetzgeber klarere Regeln schaffen. Der Entwurf stellt klar, dass ein „vorübergehender Gebrauch“ – und damit eine Umgehung mieterschützender Regelungen – nicht vorliegt, wenn die Mietdauer sechs Monate oder länger beträgt. In diesen Fällen soll die Mietpreisbremse uneingeschränkt gelten, ebenso wie weitere Regelungen zur Miethöhe oder zur Kündigung.
Bundesregierung kündigt weitere Maßnahmen an
Die Bundesregierung unterstützt die Initiative des Bundesrats und kündigt einen eigenen Gesetzentwurf an, der zeitnah erfolgen und weitere Maßnahmen zur Mietrechtsverschärfung enthalten soll. Vorgesehen sind unter anderem:
- Erweiterte Regulierung von Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten,
- Anhebung der Bagatellgrenze für Kleinmodernisierungen,
- sowie eine neue Regelung zur Schonfristzahlung bei Kündigungen.
Die Vorhaben reihen sich ein in ein ganzes Bündel von Maßnahmen, die Bund und Länder derzeit zur Regulierung des Mietwohnungsmarktes verfolgen.
Unsere Bewertung: Symptompolitik statt Ursachenbekämpfung
Der BFW lehnt die geplanten Verschärfungen ab. Zehn Jahre Mietpreisbremse und ausufernde Regulierung haben nicht für Entlastung gesorgt – im Gegenteil: Die Schaffung neuen Wohnraums wurde ausgebremst, Investitionen verschoben, Eigentumsbildung erschwert und ein Lock-In-Effekt erzeugt, der die Marktbewegung lähmt und für ein Auseinanderdriften von Bestands- und Angebotsmieten sorgt. Zudem erfüllen auch möblierte oder kurzfristige Mietverhältnisse wichtige Funktionen auf einem flexiblen, urbanen Wohnungsmarkt – für Berufspendler, Berufseinsteiger oder temporär Beschäftigte.
Was es braucht, ist kein weiterer regulatorischer Flickenteppich, sondern ein echter Kurswechsel in der Wohnungspolitik – mit weniger Misstrauen gegenüber Vermietern, mehr Vertrauen in marktwirtschaftliche Mechanismen und vor allem Rahmenbedingungen für den Neubau, die eine massive Angebotserweiterung ermöglichen.
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Dieses und viele weitere Themen rund um Mietrecht, Mietpreisbremse und Indexmieten diskutieren wir regelmäßig im Arbeitskreis Immobilienmanagement des BFW Landesverbandes. Der nächste Arbeitskreis findet am 24.02.2026 statt. Jetzt Mitglied werden und dabei sein!
