BGH: Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt für Balkonsanierung handlungsfähig
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann eine Balkonsanierung auch dann beschließen, wenn nach der Teilungserklärung eigentlich die einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung „ihrer“ Balkone verpflichtet sind. Unter bestimmten Voraussetzungen muss die Gemeinschaft sogar tätig werden. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24. April 2026 entschieden (V ZR 102/24).
Hintergrund: Sanierungsbedürftige Balkone und gesperrte Grünfläche
In der betroffenen Wohnungseigentumsanlage waren mehrere Balkone sanierungsbedürftig. Es bestand die Gefahr, dass sich Betonteile lösen und abstürzen. Die darunterliegende Grünfläche musste deshalb gesperrt werden.
Nach der Teilungserklärung waren die einzelnen Wohnungseigentümer verpflichtet, die Balkone jeweils auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen. In einer Eigentümerversammlung wurden drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten zur Abstimmung gestellt. Keine Variante erhielt eine Mehrheit.
Ein Wohnungseigentümer wandte sich gegen diese Negativbeschlüsse und begehrte gerichtlich die Ersetzung eines Beschlusses zur Durchführung der Sanierung.
Entscheidung: Gemeinschaft darf trotz Teilungserklärung beschließen
Der BGH gab dem Eigentümer im Grundsatz Recht. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat auch dann Beschlusskompetenz für eine Erhaltungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die Erhaltungslast in der Teilungserklärung einzelnen Eigentümern zugewiesen wurde.
Die Begründung ist praxisrelevant: Die Gemeinschaft kann ihre Pflicht zur Erhaltung zwar durch Vereinbarung auf einzelne Eigentümer übertragen, sich ihrer Verantwortung für das gemeinschaftliche Eigentum aber nicht vollständig entziehen. Denn die Gemeinschaft bleibt für den baulichen Zustand der Anlage und die Verkehrssicherheit verantwortlich.
Sie ist deshalb nicht darauf beschränkt, jeden einzelnen Eigentümer auf Sanierung „seines“ Balkons in Anspruch zu nehmen. Wird die Gemeinschaft selbst tätig und beschließt eine Sanierung, endet insoweit die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Eigentümers.
Kostenpflicht bleibt nach Teilungserklärung bestehen
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Beschlusskompetenz und Kostentragung: Dass die Gemeinschaft die Sanierung organisiert und beschließt, bedeutet nicht automatisch, dass alle Eigentümer die Kosten gemeinsam tragen müssen.
Die Kostenverteilung richtet sich weiterhin nach der Teilungserklärung. Ist dort geregelt, dass jeder Eigentümer die Kosten für seinen Balkon selbst trägt, bleibt es dabei grundsätzlich auch dann, wenn die Gemeinschaft die Maßnahme koordiniert.
Wann muss die Gemeinschaft tätig werden?
Nach der Entscheidung des BGH kann die Gemeinschaft bei zwingendem Erhaltungsbedarf sogar verpflichtet sein, selbst Maßnahmen zu ergreifen. Das gilt insbesondere, wenn mehrere Balkone betroffen sind, wenn Schäden für andere Eigentümer oder Dritte drohen oder wenn einem einzelnen Eigentümer ein eigenständiges Handeln wegen Art und Umfang der Schäden nicht zumutbar ist.
Im konkreten Fall lag ein solcher zwingender Sanierungsbedarf vor. Es entsprach daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, sämtliche Sanierungsvarianten abzulehnen und die Gefahrenlage sowie die Sperrung der Grünfläche dauerhaft fortbestehen zu lassen. Der BGH ersetzte deshalb einen Grundlagenbeschluss, wonach die Balkone durch die Gemeinschaft saniert werden. Über die konkrete Sanierungsvariante müssen die Wohnungseigentümer jedoch weiterhin selbst entscheiden.
Einordnung
Die Entscheidung ist aus Sicht der Immobilien- und Verwalterpraxis zu begrüßen. Sie schafft wichtige Klarheit für Fälle, in denen Teilungserklärungen die Erhaltungslast zwar einzelnen Eigentümern zuweisen, zugleich aber sicherheitsrelevante Bauteile des gemeinschaftlichen Eigentums betroffen sind.
Gerade bei Balkonen, Fassaden, Brüstungen oder anderen konstruktiven Bauteilen kann eine zersplitterte Einzelzuständigkeit in der Praxis zu erheblichen Verzögerungen führen. Der BGH stärkt hier die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft und verhindert, dass notwendige Sanierungen an Zuständigkeitsfragen oder blockierten Mehrheiten scheitern.
Für Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften bedeutet das: Bei erkennbaren Gefahrenlagen und zwingendem Sanierungsbedarf sollte frühzeitig geprüft werden, ob die Gemeinschaft selbst handeln muss. Zugleich bleibt die Kostenverteilung nach der Teilungserklärung sorgfältig zu beachten.
Fazit
Der BGH stellt klar: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibt für den ordnungsgemäßen und sicheren Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Eine abweichende Regelung in der Teilungserklärung nimmt ihr nicht die Möglichkeit – und in bestimmten Fällen auch nicht die Pflicht –, notwendige Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen.
Für die Praxis ist das ein wichtiges Signal: Sicherheit und Werterhalt der Anlage dürfen nicht an formalen Zuständigkeitsfragen scheitern.
