BGH: Verkauf an GmbH & Co. KG löst keine Kündigungssperrfrist aus

Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen beginnt erst nach Umwandlung und Weiterverkauf – nicht bei Erwerb durch Personenhandelsgesellschaft.

Wenn eine vermietete Immobilie zunächst an eine GmbH & Co. KG verkauft, anschließend in Wohnungseigentum aufgeteilt und später weiterveräußert wird, beginnt die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB erst mit dem Einzelverkauf nach Umwandlung – nicht bereits mit dem Erwerb durch die Gesellschaft. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 161/24) klargestellt. 

Hintergrund: Kündigung nach Erwerb und Umwandlung

Die Mieter bewohnten eine Wohnung in München seit 2004. 2012 wurde das Mehrfamilienhaus an eine GmbH & Co. KG verkauft, 2013 in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Im Jahr 2016 erwarben die späteren Vermieter die nun als Sondereigentum geführte Wohnung. Sie wurden 2017 im Grundbuch eingetragen und kündigten im Jahr 2022 wegen Eigenbedarfs. Die Mieter beriefen sich auf die zehnjährige Kündigungssperrfrist, die im angespannten Wohnungsmarkt München gilt.

Entscheidung: Sperrfrist läuft erst ab Grundbucheintragung

Der BGH gab den Mietern Recht:

• Maßgeblich für den Fristbeginn ist nicht der Verkauf an die GmbH & Co. KG, sondern die Veräußerung der umgewandelten Eigentumswohnung an die jetzigen Vermieter im Jahr 2016.
• Die zehnjährige Kündigungssperrfrist war zum Zeitpunkt der Kündigung im Jahr 2022 daher noch nicht abgelaufen.

Begründung: Keine „Gefahr“ wie beim sogenannten Münchener Modell

§ 577a BGB schützt Mieter nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung. In angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin oder München gilt eine verlängerte Sperrfrist von zehn Jahren.

Laut BGH beziehe sich die Regelung des § 577a Abs. 1a BGB zwar auf „Personengesellschaften“, bei denen eine Sperrfrist durch Verkauf bereits vor der Umwandlung ausgelöst werden könne. Der BGH interpretiert die Vorschrift mit Blick auf eine GmbH Co. KG jedoch anders:

• Die Regelung solle das sog. „Münchener Modell“ verhindern, bei dem eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) das Haus kauft und durch Eigenbedarfskündigungen der einzelnen Gesellschafter den Mieterschutz umgeht.
• Eine GmbH & Co. KG sei dagegen nicht zur Geltendmachung von Eigenbedarf fähig – sie besitze als juristische Konstruktion keinen „eigenen Bedarf“ und könne diesen auch nicht auf Gesellschafter übertragen.
• Daher bestehe nicht dieselbe Gefährdungslage, und eine frühere Sperrfrist greife nicht.

Fazit

Das Urteil des BGH schafft jedenfalls rechtliche Klarheit für Eigentümer und Erwerberstrukturen und bietet damit ein Stück weit Planungssicherheit für Investoren: Die Entscheidung grenzt ab, welche Gesellschaftsformen und in welchen Konstellationen der Erwerb oder die Umwandlung von Wohnungen die strengen Mieterschutzregelungen des § 577a BGB auslösen.