BGH-Urteile: Klarheit bei Änderungen der Kostenverteilung in WEGs
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit zwei aktuellen Urteilen wichtige Vorgaben zur Änderung von Kostenverteilungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) gemacht. Die Entscheidungen sind von besonderer Relevanz für Immobilienverwalter und Wohnungseigentümer, da sie die Spielräume bei der Verteilung von Kosten innerhalb einer WEG konkretisieren.
Im ersten Fall ging es um eine WEG, in der die Gemeinschaftsordnung vorsah, dass nur die Eigentümer von Tiefgaragenstellplätzen für die Instandhaltungskosten der Tiefgarage aufkommen müssen. Dennoch beschloss die Gemeinschaft, die Kosten für eine Sanierung des Garagendachs auf alle Eigentümer zu verteilen. Obwohl die unteren Instanzen dies aufgrund fehlender Beschlusskompetenz verwarfen, stellte der BGH klar, dass die Eigentümer eine solche Änderung der Kostenverteilung grundsätzlich beschließen können, sofern ein sachlicher Grund vorliegt.
Die Praxis zeigt, dass objektbezogene Kostentrennungen oftmals eingeführt werden, um den tatsächlichen Gebrauch oder die unterschiedliche Nutzung einzelner Teile des Gemeinschaftseigentums widerzuspiegeln. Der BGH unterstreicht, dass eine Änderung dieser Kostentrennung nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn ein sachlicher Grund vorliegt – etwa, wenn der Anlass der Sanierung die gesamte Anlage betrifft oder Schäden außerhalb des betroffenen Bereichs entstanden sind.
Im zweiten Fall beschloss eine WEG, den Verteilungsschlüssel für Betriebskosten und die Erhaltungsrücklage von den Miteigentumsanteilen auf die beheizbare Fläche umzustellen. Gewerbeeinheiten waren hiervon besonders betroffen, da sie nach dem alten Schlüssel verhältnismäßig weniger Kosten tragen mussten. Der BGH bestätigte, dass die Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG das Recht haben, den Verteilungsschlüssel zu ändern, wenn dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Die Änderung beendete eine unbillige Privilegierung der Gewerbeeigentümer, für die kein sachlicher Grund vorlag.
Die aktuellen Entscheidungen stärken die Position von Eigentümergemeinschaften, Anpassungen vorzunehmen, die zu einer gerechteren Kostenverteilung führen. Zugleich verdeutlichen sie, dass sachliche Gründe und eine ordnungsgemäße Verwaltung die entscheidenden Kriterien bleiben. Immobilienverwalter und Eigentümer sollten die rechtlichen Spielräume kennen, um Konflikte zu vermeiden und fundierte Beschlüsse zu fassen.
Die neuen BGH-Entscheidungen eröffnen einerseits die Möglichkeiten für mehr Kostenfairness in den Gemeinschaften und definieren andererseits aber auch die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung klarer.
Hier gelangen die zur Meldung des BGH den Entscheidungen.
