BGH: Untervermietung darf kein Geschäftsmodell sein

Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine wegweisende Entscheidung zur Untervermietung getroffen – mit erheblicher Relevanz für private Vermieter. Der BGH stellte klar: Ein Mieter darf eine Wohnung nicht untervermieten, um damit Gewinn zu erzielen. Maßgeblich ist allein, ob die Untervermietung zur Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen erforderlich ist. Ein wirtschaftliches Interesse an Gewinnerzielung begründet kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Was war passiert?
Ein Berliner Mieter vermietete seine Zweizimmerwohnung während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis unter und verlangte monatlich 962 € Nettokaltmiete – bei eigener Mietzahlung von nur 460 €. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristgemäß. Während das Amtsgericht die Klage zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin ihr statt. Der BGH hat dieses Urteil nun bestätigt.

Zentrale Aussagen des Urteils:

• Ein Mieter kann nur dann die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse geltend machen kann – etwa bei geänderten Lebensverhältnissen oder temporärem Leerstand.
• Dieses berechtigte Interesse dient ausschließlich dem Erhalt der Wohnung und der Deckung der Kosten, nicht aber der Gewinnerzielung.
• Das Verlangen einer überhöhten Untermiete ist daher nicht schützenswert – unabhängig davon, ob gleichzeitig gegen die Mietpreisbremse verstoßen wurde oder nicht.
• Die Untervermietung ohne erforderliche Zustimmung stellt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar und kann eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

Relevanz für Vermieter:

Das Urteil stärkt die Rechte privater Eigentümer und Vermieter – gerade in Städten wie Berlin, wo private Vermieter und Wohnungsunternehmen im Fokus stehen und reguläre Vermietung stark reguliert ist, missbräuchliche Untervermietung jedoch bislang kaum öffentlich wahrgenommen und effektiv sanktioniert werden konnte. Die Entscheidung stellt nun unmissverständlich klar: Wer Wohnraum mietet, darf diesen nicht im Rahmen der Untervermietung in ein renditegetriebenes Geschäftsmodell umfunktionieren – insbesondere nicht unter dem Schutzschirm des sozialen Mietrechts.

Der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg begrüßt das Urteil ausdrücklich – verweist aber auch auf gravierende Lücken im BGB-Mietrecht, die dem „Untermiet-Schwarzmarkt“ bislang Tür und Tor geöffnet haben. In einer Pressemitteilung anlässlich des BGH-Urteils hat der Verband daher weitergehende gesetzgeberische Schritte gefordert. Zentraler Punkt: Die Einführung schärferer Informationspflichten für Mieter und Sanktionsmechanismen bei missbräuchlicher Untervermietung.

Konkret fordert der BFW u. a.:

• eine gesetzliche Pflicht zur Offenlegung von Untermieteridentität und Miethöhe,
• die Möglichkeit zur Sonderkündigung bei wiederholter irregulärer Untervermietung,
• sowie die Einführung zusätzlicher Ablehnungsgründe für Vermieter – etwa bei häufiger Untervermietung oder hoher Fluktuation im Haus.

Die vollständige Pressemitteilung mit allen Forderungen finden Sie hier.

Der BFW bereitet eine ausführliche Mitgliederinformation vor, sobald die Urteilsgründe ausgewertet sind.

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