BGH: Solaranlage am Balkon ist bauliche Veränderung – Rückbau ohne Gestattungsbeschluss zulässig

Der Einbau einer sichtbar angebrachten Solaranlage auf einem Balkon stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar – selbst wenn keine bauliche Substanz betroffen ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 18. Juli 2025 entschieden (V ZR 29/24).

Hintergrund: Solaranlage ohne Zustimmung montiert
Ein Wohnungseigentümer hatte auf der gesamten Breite seines hofseitigen Balkons eine Photovoltaikanlage mit neun Platten installiert. Die Anlage war von außen gut sichtbar und wich in Farbe und Größe deutlich vom einheitlichen Erscheinungsbild der übrigen Balkone ab. Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft lag nicht vor. Diese forderte daraufhin den Rückbau – mit Erfolg.

Entscheidung: Rückbau ist rechtmäßig – unabhängig vom Baujahr oder Montageart
Der BGH stellt klar:

Es kommt nicht darauf an, ob die Anlage die Bausubstanz verändert hat.
Maßgeblich ist, ob die Maßnahme dauerhaft das optische Erscheinungsbild der Anlage beeinflusst – was hier der Fall war.
Eine bauliche Veränderung bedarf immer eines Beschlusses der Gemeinschaft – auch dann, wenn dem Eigentümer ein Anspruch auf Zustimmung zustehen könnte.
Da dieser Gestattungsbeschluss fehlte, ist die Maßnahme rechtswidrig – sowohl nach altem als auch nach neuem Wohnungseigentumsrecht.

Privilegierung hilft rückwirkend nicht weiter
Seit Oktober 2024 gelten sogenannte Balkonkraftwerke als privilegierte Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG), auf die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch haben. Dennoch hätte auch hier ein Gestattungsbeschluss gefasst werden müssen – was nicht geschehen war. Zudem greift die Privilegierung nicht rückwirkend, wenn die Maßnahme nach altem Recht zu beurteilen ist.

Fazit
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sauberen Beschlusslage – auch bei klimafreundlichen und grundsätzlich privilegierten Maßnahmen wie Steckersolargeräten. Aus Sicht von Wohnungseigentümern und WEG-Verwaltern ist dabei insbesondere zu beachten:

Wohnungseigentümer sollten frühzeitig rechtskonform eingebunden werden, um nachträgliche Rückbauverpflichtungen zu vermeiden.
Die Unterscheidung zwischen optischer und baulicher Veränderung wird durch das Urteil klar reduziert – sichtbar bleibt sichtbar, unabhängig vom Montageort.
Die Entscheidung dürfte für eine Vielzahl ähnlicher Fälle richtungsweisend sein und zeigt, dass auch vermeintlich „einfache“ Photovoltaiklösungen rechtskonform geplant werden müssen.

Hier gelangen Sie zum BGH-Urteil vom 18. Juli 2025.

Hinweis: Das Urteil betrifft ausschließlich das Wohnungseigentumsrecht. Im Mietrecht gelten abweichende Regelungen, etwa zur Duldungspflicht durch Vermieter bei Steckersolargeräten (§ 554 Abs. 1a BGB).