BGH: Rückbaupflicht bei ungenehmigten baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

Mit aktuellem Urteil vom 21. März 2025 (Az. V ZR 1/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) erneut die Anforderungen an den Umgang mit baulichen Veränderungen im Wohnungseigentum konkretisiert. Die Entscheidung stärkt die Rechtssicherheit für Eigentümergemeinschaften und unterstreicht die Pflicht der Eigentümer, bei baulichen Maßnahmen stets das formale Beschlussverfahren einzuhalten.

Im konkreten Fall hatte die Eigentümerin einer Gewerbeeinheit in einem Mehrhauskomplex wesentliche bauliche Eingriffe durch ihre Pächterin geduldet: Mit Kenntnis des Teileigentümers, aber ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft wurden tragende Bauteile verändert und eine Lüftungsanlage installiert. Die Eigentümergemeinschaft verlangte daraufhin den Rückbau der Maßnahmen – zu Recht, wie der BGH klarstellte.

Nach dem reformierten Wohnungseigentumsrecht (§ 20 Abs. 1 WEG) darf ein einzelner Eigentümer bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum nur vornehmen, wenn zuvor ein entsprechender Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft ergangen ist. Selbst dann, wenn keine unmittelbare Beeinträchtigung anderer Eigentümer erkennbar ist, bleibt das Beschlussverfahren zwingend. Ein etwaiger Anspruch auf spätere Gestattung – bspw. weil die Maßnahme objektiv zumutbar wäre – kann den Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft nicht abwenden.

Besonders praxisrelevant für WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer: Der BGH stellt klar, dass vermietende Eigentümer auch für bauliche Veränderungen haften, die von ihren Mietern vorgenommen werden – sofern sie diese Veränderungen erlauben, dulden oder es unterlassen, gegen bekannt gewordene Eingriffe einzuschreiten. Eigentümer sind daher gut beraten, eindeutige vertragliche Regelungen zur Nutzung und baulichen Veränderung des Mietobjekts zu treffen und Verstöße konsequent zu unterbinden.

Für bauliche Veränderungen, die – wie teilweise auch im entschiedenen Fall – vor der WEG-Reform im Dezember 2020 vorgenommen wurden, gelten allerdings noch die alten Maßstäbe. Hier könnte der betroffene Eigentümer einer Rückbauverpflichtung entgegenhalten, dass ihm ein Anspruch auf Gestattung zusteht, wenn keine wesentlichen Beeinträchtigungen für andere Eigentümer entstehen. Die abschließende Bewertung hierzu muss nun das Berufungsgericht treffen.

Fazit:
Das Urteil verdeutlicht erneut: Ohne Beschluss der Gemeinschaft riskieren Eigentümer erhebliche Rechtsnachteile, wenn sie eigenmächtig oder durch ihre Mieter bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen lassen. Eine frühzeitige, klare Kommunikation und die Einhaltung des formalen Verfahrens schützen nicht nur vor Rechtsstreitigkeiten, sondern sichern auch den langfristigen Wert und die Funktionsfähigkeit des gemeinschaftlichen Eigentums.

Hier gelangen Sie zum BGH-Urteil vom 21. März 2025.