BGH: Mieterhöhung nach Modernisierung erfordert keine Aufschlüsselung der Modernisierungskosten

In einem im Juli veröffentlichten Urteil hat sich der Bundesgerichtshof mit den formellen Anforderungen an Mieterhöhungsklärungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches befasst. Tenor: Zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung ist es ausreichend, wenn ein Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht.

Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen sei hingegen grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden, so die Richter des VIII. Zivilsenats des BGH.

Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete seit dem 1. Januar 2019 um 8 Prozent (vorher: 11 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Damit solle insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) von insoweit nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnamen (§ 555a BGB) gewährleistet werden, erklärte der BGH.

Diese formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung in § 559b Abs. 1 BGB bilden das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Der Mieter solle in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die Rechnungen und sonstigen Belege - bestehe.

Dennoch dürften die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könne dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnte und ihm der Anreiz zur Durchführung von - vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten - Modernisierungsmaßnahmen genommen würde.

Der BGH-Entscheidung lag eine Fallkonstellation zugrunde, in der die Vermieterin mehrerer Wohnungen in den Wohnungen sowie an den Gebäuden, in denen die Wohnungen liegen, Modernisierungen durchgeführt hatte und anschließend Modernisierungsmieterhöhungen gemäß § 559 BGB erklärte.

Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.

Die Mieter hielten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam und klagten auf Feststellung, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht zustehe. Das Landgericht als Berufungsinstanz folgte der Ansicht der Mieter und gab den Klagen statt. Der BGH hatte die Urteile des Landgerichts nun aufgehoben und die Rechtsstreite dorthin zurückverwiesen, damit dieses die inhaltliche Berechtigung der Mieterhöhungen erneut prüfen kann.

Die BGH-Urteile vom 20. Juli 2022 liegen noch nicht im Volltext vor. Sobald diese veröffentlicht wurden, können sie auf der Website des BGH abgerufen werden.