BGH: Kostenverteilung nach Einheiten hat Grenzen
Der Bundesgerichtshof hat erneut wichtige Leitlinien zur Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften formuliert. Danach kann es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, Kosten für Erhaltungsmaßnahmen per Mehrheitsbeschluss nach Einheiten zu verteilen, wenn die Gemeinschaftsordnung eigentlich eine Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen vorsieht – insbesondere bei deutlich unterschiedlich großen Wohnungen.
Hintergrund: Sonderumlage für neue Heizungsanlage
In dem entschiedenen Fall ging es um eine Wohnungseigentumsanlage mit 15 Einheiten in drei Häusern. Die Wohnungen waren unterschiedlich groß; die Miteigentumsanteile reichten von rund 41/1.000 bis 130/1.000.
Für die Erneuerung einer Heizungsanlage wurde eine Sonderumlage in Höhe von 25.000 Euro beschlossen. Anders als in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen, sollte diese nicht nach Wohnungsgröße, sondern zu gleichen Teilen auf alle Einheiten verteilt werden. Jede Wohnung sollte also 1.666,67 Euro zahlen – unabhängig von Größe und Miteigentumsanteil.
Die Eigentümer einer kleineren Einheit fochten den Beschluss an.
Entscheidung: Mehrheit darf Kostenverteilung nicht beliebig ändern
Der BGH stellte klar: Seit der WEG-Reform können Wohnungseigentümer zwar grundsätzlich mit einfacher Mehrheit einen von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Kostenverteilungsschlüssel beschließen. Diese Möglichkeit hat jedoch Grenzen.
Ein solcher Beschluss muss weiterhin ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Er darf insbesondere einzelne Eigentümer nicht unangemessen benachteiligen. Der BGH rückt dabei von dem Begriff der bloßen „Willkürkontrolle“ ab. Entscheidend ist nicht nur, ob eine Entscheidung willkürlich erscheint, sondern ob sie den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen Rechnung trägt.
Wann ist das Objektprinzip zulässig?
Eine Verteilung nach Einheiten kann sachgerecht sein, wenn die Wohnungen ungefähr gleich groß sind oder wenn der konkrete Kostenanlass tatsächlich bei allen Einheiten gleich anfällt. Das kann etwa bei Bauteilen der Fall sein, die jeder Einheit in vergleichbarer Weise zugeordnet sind.
Anders liegt es regelmäßig bei unterschiedlich großen Wohnungen, wenn nach der Gemeinschaftsordnung gerade eine Verteilung nach Fläche oder Miteigentumsanteilen vorgesehen ist. Denn Erhaltungsmaßnahmen wirken sich typischerweise auch wertbezogen aus: Größere Einheiten profitieren regelmäßig stärker von Werterhalt und Gebrauchsvorteilen. Zugleich verursachen sie bei vielen Maßnahmen – etwa bei der Dimensionierung einer Heizungsanlage – typischerweise einen höheren Anteil am Erhaltungsbedarf.
Mehrbelastung kleinerer Einheiten entscheidend
Besonders praxisrelevant ist die Aussage des BGH zur Belastungsgrenze. Bei einem allgemeinen Wechsel des Verteilungsschlüssels für künftige Erhaltungsmaßnahmen kann bereits eine Mehrbelastung von rund fünf Prozent für einzelne Eigentümer unzumutbar sein. Bei einer einzelnen Maßnahme kann die Schwelle im Einzelfall höher liegen, wenn besondere sachliche Gründe dies rechtfertigen.
Im konkreten Fall könnte die Verteilung nach Einheiten für die Eigentümer kleinerer Wohnungen zu einer Mehrbelastung von rund 55 Prozent führen. Eine solche Belastung wäre nach den Maßstäben des BGH regelmäßig nicht hinnehmbar. Das Landgericht muss den Fall nun anhand dieser Kriterien erneut prüfen.
Einordnung
Die Entscheidung ist für die Verwalterpraxis von praktischer Bedeutung. Sie bestätigt einerseits die durch die WEG-Reform gewonnene Flexibilität bei Kostenverteilungsbeschlüssen. Andererseits macht der BGH deutlich, dass Mehrheiten nicht schrankenlos zulasten einzelner Eigentümer umverteilen dürfen.
Für Verwaltungen bedeutet das: Abweichende Kostenverteilungen sollten sorgfältig vorbereitet und begründet werden. Entscheidend ist, ob der gewählte Schlüssel zum konkreten Kostenanlass passt und ob einzelne Eigentümer dadurch unangemessen belastet werden. Gerade in Anlagen mit stark unterschiedlichen Wohnungsgrößen ist bei einer Verteilung nach Einheiten besondere Vorsicht geboten.
Fazit
Der BGH schafft erneut wichtige Leitplanken für Kostenbeschlüsse in der WEG. Die Gemeinschaft kann von vereinbarten Verteilungsschlüsseln abweichen – aber nicht beliebig. Maßstab bleibt eine faire, sachgerechte und für die betroffenen Eigentümer zumutbare Kostenverteilung.
Für Verwalter und Eigentümergemeinschaften gilt daher: Vor Beschlüssen über Sonderumlagen oder Erhaltungskosten sollte genau geprüft werden, ob der gewünschte Verteilungsschlüssel den konkreten Umständen der Anlage gerecht wird. Andernfalls drohen Anfechtung und Verzögerungen bei dringend notwendigen Maßnahmen.
Hier können Sie das Urteil des BGH v. 24.04.2026, V ZR 50/25 einsehen.
