BGH: Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern sind umlagefähig

Ein Rechtsstreit zwischen zwei Berliner Mietparteien über die Umlagefähigkeit der Kosten für die regelmäßige Wartung von in der Mietwohnung angebrachten Rauchwarnmeldern landete vor dem Bundesgerichtshof. Dieser entschied nun: Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht.

Die Bundesrichter stellten in ihrer Entscheidung klar, dass die Rauchwarnmelderwartung eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme ist, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient. Die Wartung sei damit keine Mangelbeseitigung und die hierdurch verursachten wiederkehrenden Kosten deshalb als sonstige - grundsätzlich umlegbare – Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen.

Dieser Umlagefähigkeit stehen auch nicht etwa Regelungen in den Bauordnungen der Bundesländer entgegen, nach denen die Wartung den Mietern obliegt, so der BGH. Eine solche Regelung findet sich beispielsweise in der Berliner Bauordnung. Dort heißt es, dass die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten obliegt, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst (§ 48 Abs. 4 BauO Bln).

Nach Ansicht des BGH betreffen solche Regelungen allein das bauordnungsrechtliche Verhältnis zwischen der Behörde und dem hinsichtlich der Wartung öffentlich-rechtlichen Verpflichteten. Dafür, dass § 48 Abs. 4 BauO Bln eine Bestimmung zum zivilrechtlichen Verhältnis des Vermieters zum Mieter und zu den beiderseitigen Rechten und Pflichten bezogen auf die Wartung von Rauchwarnmeldern treffen sollte, gebe es keine Anhaltspunkte.

Hier gelangen Sie zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Az.: VIII ZR 117/21