BGH: Keine generelle Pflicht zu Vergleichsangeboten bei Erhaltungsmaßnahmen in WEG

Abkehr von der „Drei-Angebote-Regel“ – mehr Entscheidungsspielraum für Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümergemeinschaften müssen vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht zwingend mehrere Vergleichsangebote einholen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) eine langjährige Praxis vieler Instanzgerichte ausdrücklich verworfen, wonach Beschlüsse allein wegen fehlender Vergleichsangebote für unwirksam erklärt wurden.

Hintergrund: Beauftragung ohne Angebotsvergleich

In einer Eigentümerversammlung wurden mehrere kleinere Instandhaltungsmaßnahmen (u. a. Fensteraustausch, Verglasungs- und Malerarbeiten) beschlossen. Vergleichsangebote lagen nicht vor, da die Gemeinschaft seit Jahren mit den beauftragten Handwerksbetrieben erfolgreich zusammenarbeitete. Einzelne Eigentümer klagten gegen die Beschlüsse – ohne Erfolg.

Entscheidung: Keine schematische Angebots-Pflicht

Der BGH stellt klar:

• Eine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer Angebote besteht nicht. 
• Auch eine feste „Drei-Angebote-Regel“ lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. 
• Maßgeblich ist vielmehr, ob die Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage beruht. 

Entscheidend ist der Maßstab eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers. Dieser muss beurteilen können, ob die Maßnahme erforderlich ist und der angebotene Preis marktgerecht erscheint.

Flexibler Maßstab statt starrer Vorgaben

Ob Vergleichsangebote erforderlich sind, hängt vom Einzelfall ab. Relevante Kriterien sind insbesondere:

• Art und Umfang der Maßnahme 
• Dringlichkeit 
• Verfügbarkeit geeigneter Anbieter 
• bestehende Erfahrungen mit Auftragnehmern 

Gerade bei kleineren Maßnahmen oder bei der Beauftragung bewährter und vertrauter Handwerksbetriebe kann auf zusätzliche Angebote verzichtet werden. Auch alternative Entscheidungsgrundlagen – etwa die Einschätzung von Verwaltern oder Fachleuten – können ausreichen.

Grenzen bleiben bestehen

Ein Beschluss kann weiterhin angreifbar sein, wenn:

• das Angebot objektiv ungeeignet oder 
• offensichtlich überteuert ist. 

Diese Umstände müssen jedoch konkret dargelegt werden – der bloße Verweis auf fehlende Vergleichsangebote genügt nicht.

Was bedeutet das Urteil für Verwalter und Eigentümergemeinschaften?

Die Entscheidung ist aus Sicht des BFW ausdrücklich zu begrüßen:

• Praxisgerechte Klarstellung: Der BGH beendet eine formalistische Rechtsprechung, die in der Praxis häufig zu unnötigem Aufwand, Verzögerungen und Rechtsunsicherheit geführt hat. 
• Stärkung der Entscheidungskompetenz: Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter erhalten den notwendigen Spielraum, wirtschaftlich sinnvolle und pragmatische Entscheidungen zu treffen. 
• Effizienzgewinne in der Bewirtschaftung: Gerade bei kleineren Maßnahmen oder eingespielten Geschäftsbeziehungen können Prozesse deutlich beschleunigt werden. 
• Fokus auf Wirtschaftlichkeit statt Formalien: Entscheidend ist nicht die Anzahl der Angebote, sondern das Ergebnis – eine geeignete Leistung zu einem angemessenen Preis. 

Fazit
Mit der Abkehr von der „Drei-Angebote-Regel“ schafft der BGH mehr Flexibilität und Rechtssicherheit für Wohnungseigentümergemeinschaften und WEG-Verwalter. Die Entscheidung stärkt eine wirtschaftlich sinnvolle Verwaltungspraxis und reduziert unnötige bürokratische Hürden – ohne die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung abzusenken.