Berliner Mietenkataster: Digitaler Kontrollstaat statt Wohnungsbaupolitik?
Die Berliner Koalition hat das angekündigte digitale Mietenkataster noch vor der Sommerpause auf den Weg gebracht. Das Vorhaben wurde als Teil des Wohnraumsicherungsgesetzes verabschiedet und soll bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen angesiedelt sein. Erfasst werden sollen unter anderem Adresse, Wohnfläche, Zimmerzahl und Nettokaltmiete – und daneben Anschrift und Klarnamen der Vermieter. Betroffen sind nach Angaben aus der Politik rund 1,8 Millionen Mietverträge in Berlin.
Ziel des Vorhabens ist nach Darstellung der Koalition mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt und ein besserer Vollzug mietpreisrechtlicher Vorgaben. Das Kataster soll insbesondere Hinweise darauf ermöglichen, ob Mieten oberhalb der nach Mietpreisbremse, Wirtschaftsstrafgesetz oder Wuchervorschriften zulässigen Grenzen liegen.
BFW hatte bereits vor „Überwachungs-Maschine“ gewarnt
Der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg hatte die Pläne bereits im April deutlich kritisiert und vor einem beispiellosen Eingriff in die Privatsphäre von Vermietern und Mietern und vor dem Aufbau eines digitalen Kontrollinstruments gewarnt, das das Vertrauen am Wohnungsmarkt weiter beschädigen wird.
Problematisch ist insbesondere die Vorstellung, nahezu den gesamten Berliner Mietwohnungsbestand zuverlässig und rechtssicher digital erfassen zu können, mögliche Unregelmäßigkeiten automatisiert auszuwerten und in Grenzfällen zur Anzeige zu bringen. Damit wird nicht nur ein zusätzlicher Datenapparat geschaffen, sondern auch ein politisches Signal gesetzt: Vermieter und Wohnungsunternehmen werden erneut unter Generalverdacht gestellt, statt als Partner für Wohnraumversorgung, Bestandserhalt und Neubau angesprochen zu werden.
Mehr Bürokratie statt mehr Wohnungen
Stattdessen droht erheblicher zusätzlicher Aufwand für Eigentümer, Verwaltungen und Behörden. Schon heute ist der Berliner Wohnungsmarkt durch zahlreiche Instrumente geprägt: Mietspiegel, Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen, Milieuschutz, Zweckentfremdungsverbot, Umwandlungsbeschränkungen und weitere Melde- und Nachweispflichten. Ein zusätzliches Mietenkataster würde diese Komplexität und den Aufwand für alle Beteiligten weiter erhöhen. Vergleichbare Instrumente sind in der Geschichte der Bundesrepublik rar und wurden stets aufgrund des massiven Verwaltungsaufwands wieder eingestellt.
Das Mietenkatastergesetz sieht laufende Aktualisierungs- und Meldepflichten vor. Für Verwaltungen und Bestandshalter, die bereits heute unter Fachkräftemangel und wachsender Regulierungslast arbeiten, ist dies ein weiterer Baustein in einer immer dichteren Bürokratiespirale.
Mietspiegel nicht politisch überlagern
Hinzu kommt: Mit dem Berliner Mietspiegel liegt bereits ein qualifiziertes, wissenschaftlich erstelltes und breit anerkanntes Instrument zur Einordnung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Der Mietspiegel erfüllt seit Jahrzehnten eine wichtige Orientierungs- und Befriedungsfunktion zwischen Mietern und Vermietern.
Diese Funktion sollte nicht durch ein weiteres staatliches Kontrollregister überlagert werden. Wer den Mietspiegel gesetzlich durch zusätzliche Raster- und Prüfmechanismen flankiert, riskiert, seine befriedende Wirkung zu schwächen und die ohnehin angespannte Debatte weiter zu eskalieren.
Juristische Fragen bleiben offen
Auch rechtlich ist das Vorhaben keineswegs unproblematisch. Wenn ein landesrechtliches Mietenkataster in erster Linie dazu dienen soll, die Einhaltung bundesrechtlicher Mietpreisregelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu kontrollieren, stellt sich die Frage nach der Gesetzgebungskompetenz des Landes. Das Mietpreisrecht ist im Kern Bundesrecht. Berlin darf nicht über den Umweg eines Registers eigene Vollzugs- und Kontrollstrukturen schaffen, die faktisch in die Systematik des Bundesrechts eingreifen.
Hinzu kommen datenschutz- und verfassungsrechtliche Fragen. Ein flächendeckendes Register mit mietvertragsbezogenen Angaben für nahezu den gesamten Berliner Wohnungsbestand greift tief in private Vertragsverhältnisse ein. Ein solches Instrument muss strengen Anforderungen an Erforderlichkeit, Geeignetheit und Verhältnismäßigkeit genügen. Gerade wenn es nach eigener Darstellung nur um einzelne schwarze Schafe geht, ist fraglich, ob eine flächendeckende Datenerhebung über Millionen Mietverhältnisse der richtige und verhältnismäßige Weg ist.
Die Aussage, juristische Vorbehalte seien ausgeräumt worden, überzeugt daher nicht. Vielmehr bleiben zentrale Fragen offen: Hatte Berlin überhaupt die Gesetzgebungskompetenz? Ist ein solches Register erforderlich? Ist es verhältnismäßig? Und steht der erwartbare Verwaltungsaufwand in einem angemessenen Verhältnis zum behaupteten Nutzen?
Einordnung
Das Mietenkataster steht exemplarisch für eine wohnungspolitische Fehlpriorität. Während Berlin dringend mehr Wohnungsbau, schnellere Genehmigungen, einfachere Standards, verlässliche Förderung und bessere Investitionsbedingungen braucht, setzt die Debatte erneut auf Kontrolle, Datenerhebung und Misstrauen.
Das ist für den Wohnungsmarkt brandgefährlich. Wer Investitionen in Neubau, Bestandserhalt und energetische Modernisierung benötigt, sollte private Eigentümer und Wohnungsunternehmen nicht fortlaufend kriminalisieren und obendrein mit noch mehr Bürokratie belasten. Die politische Energie wäre besser darauf verwendet, das Schneller-Bauen-Gesetz konsequent umzusetzen und die Verwaltung auf Senats- und Bezirksebene handlungsfähiger zu machen.
Das geplante Mietenkataster ist bei weitem kein Beitrag zur Lösung der Berliner Wohnungsfrage. Es ist ein weiteres Kontrollinstrument in einem ohnehin überregulierten Markt.
Berlin braucht keine neue Datensammelstelle für bestehende Mietverhältnisse, sondern mehr Wohnungen, weniger Verfahrenshemmnisse und verlässliche Rahmenbedingungen für Investitionen. Wohnungsmangel lässt sich nicht digital verwalten. Er muss durch Neubau, Bestandserhalt und eine Politik behoben werden, die Eigentümer, Vermieter und Wohnungsunternehmen als notwendige Partner begreift.
Wir werden das Gesetz zur Errichtung eines Mietenkatasters für Berlin nach den Sommerferien in einem Sonder-Arbeitskreis vorstellen und besprechen.
