Ausufernde Regulierungswut: Bundesjustizministerium plant Deckelung von Indexmieten – wohnungspolitischer Eingriff mit Nebenwirkungen

Die Bundesjustizministerin will laut eigener Aussage Indexmieten regulieren und hat einen entsprechenden Gesetzentwurf bereits in die Ressortabstimmung gegeben. Ziel ist es, die jährlichen Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen künftig auf maximal 3,5 Prozent zu begrenzen. Zudem sollen die Regeln für Kurzzeitvermietungen verschärft werden.

Indexmieten hauptsächlich im und für den Neubau relevant
Indexmieten koppeln die Miete an die Preisentwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI). Vor allem im Jahr 2022 stiegen die Preise infolge der Energiekrise stark an, was in Einzelfällen auch zu deutlichen Mietsteigerungen führte. Diese Ausnahmesituation nimmt die Bundesregierung nun zum Anlass, um Mieten durch noch mehr Regulierung weiter gesetzlich auszubremsen. Allerdings stellt sich die Frage, ob das SPD-geführte BMJ überhaupt weiß, wen bzw. was sie mit dem Regulierungsvorhaben trifft. Denn: Während bundesweit nur rund 2,6 Prozent aller Mietverhältnisse als Indexmieten abgeschlossen wurden, liegt der Anteil bei Neubauten (ab Baujahr 2014) laut IW Köln bei rund 19 Prozent. Das verwundert keineswegs, denn gerade im Wohnungsneubau stellt die Indexmiete ein wichtiges Instrument dar, um Investitionen gegen Inflation abzusichern – durch den Inflationsschutz und die damit einhergehende Wertsicherung werden Bauprojekte vielfach erst kalkulierbar. Im Gegenzug ist bei diesem Mietmodell keine Umlage von Modernisierungskosten zulässig.

Fazit
Indexmietverträge sind dort relevant, wo neue Wohnungen geschaffen werden. Wer neue Wohnungen bauen und bewirtschaften will, muss kalkulieren können – gerade vor dem Hintergrund von Inflation und in einem Umfeld mit hohen und steigenden Baukosten, Zinsen und ESG-Auflagen. Der Deal war immer: Indexmieten sichern die Wertigkeit, im Gegenzug sind Modernisierungsmieterhöhungen ausgeschlossen, und Mietanpassungen erfolgen in beide Richtungen, nach oben und nach unten, je nach Entwicklung des VPI. Dieser Deal wird jetzt – wie inzwischen üblich – einseitig aufgekündigt. Die gesetzliche Begrenzung von Indexmieten wird die Planungssicherheit von Investoren weiter einschränken und konterkariert damit die Ziele der Bundesregierung zur Wohnraumschaffung. Sie ist ein weiteres Beispiel für eine Mietrechtspolitik, die an Symptomen ansetzt, ohne das strukturelle Problem – den Mangel an Wohnraum – zu beheben. Statt neue Hürden für Investoren zu schaffen, braucht es verlässliche Rahmenbedingungen für den Neubau. Wer Eigentümern vorschreibt, wie und wie stark sie die Mieten in neuen Projekten anpassen dürfen, darf sich nicht wundern, wenn diese Projekte nicht mehr realisiert werden. Die geplante Deckelung sendet einmal mehr das falsche Signal zur falschen Zeit.

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