Amtsgericht Spandau: Berliner Mietspiegel 2021 weder qualifizierter noch einfacher Mietspiegel

Im Rahmen der Entscheidung über eine Zustimmung zur Mieterhöhung befasste sich das AG Spandau mit der Gültigkeit des Berliner Mietspiegels 2021. In den Entscheidungsgründen des im Januar veröffentlichten Urteils stellte das Gericht fest: aktuell verfügt die Hauptstadt weder über einen qualifizierten noch über einen einfachen Mietspiegel.

Das Gericht hatte über ein Mieterhöhungsverlangen zu befinden, das unter Bezugnahme auf den „aktuellen qualifizierten Mietspiegel gem. § 558d BGB des Jahres 2021“ begründet wurde. In der Urteilsbegründung stellte das Gericht zunächst fest, dass, auch wenn § 558a Abs. 2 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d) zulasse, der „Berliner Mietspiegel 2021“ weder die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558 d BGB) noch die eines einfachen Mietspiegels (§ 558c BGB) erfülle.

Im Einzelnen führte das Gericht aus: Ein qualifizierter Mietspiegel sei im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Hierfür könne entweder eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalten in Deutschland (Verbraucherpreisindex) zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren sei der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Der Berliner Mietspiegel 2021 sei jedoch eine Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019, der seinerseits bereits auf einer Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2017 beruhe. Eine weitere Fortschreibung sei demnach rechtlich unzulässig gewesen. Wegen Ablaufs der Vierjahresfrist seit Neuerstellung des Berliner Mietspiegels 2017 hätte der Berliner Mietspiegel 2021 wiederum neu erstellt werden müssen.

Auch die Übergangsvorschrift des Artikel 229 § 50 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) stehe dieser Ansicht nicht entgegen. Der Zweck dieser Regelung habe lediglich darin bestanden, den Gemeinden nach der Verlängerung des für die Mietspiegelerstellung vorgeschriebenen Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre eine Zeitspanne zur Verfügung zu stellen, die ihnen die Umstellung ermöglichte. In der Gesetzesbegründung habe es dazu ausdrücklich geheißen, dass die Anpassung eines bei Inkrafttreten des Gesetzes bestehenden und bereits einmal fortgeschriebenen Mietspiegels nicht möglich sei.

Auch die Eigenschaft eines einfachen Mietspiegels sah das Gericht nicht erfüllt. Ein solcher sei eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete von Wohnungen, deren Miethöhe in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sei. Der Berliner Mietspiegel 2021 sei aber eine Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019, der nach der alten Rechtslage nur auf Basis eines vierjährigen Betrachtungszeitraums erstellt wurde. Damit gehe der Berliner Mietspiegel 2021 nach der seit 2020 geltenden Rechtslage von einem unzutreffenden Betrachtungszeitraum aus. Auch an dieser Problematik ändere die Vorschrift des Artikel 229 § 50 EGBGB nichts, da sie ausweislich der Gesetzesbegründung auch für einfache Mietspiegel gelte.

Fazit: Nach Ansicht des Amtsgerichts Spandau verfügt Berlin derzeit über keinen gültigen Mietspiegel, und zwar weder über einen qualifizierten noch über einen einfachen. Zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen müssten Vermieter demnach auf Gutachten oder die Nennung von drei Vergleichswohnungen zurückgreifen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 u. 4 BGB). Alternativ könnte gemäß § 558a Abs. 4 S. 2 BGB auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden.

BFW-Mitglieder finden das Urteil im Mitgliederbereich bei den Unterlagen des Arbeitskreis Immobilienmanagement.