Novellierung des Baugesetzbuches: Kein Durchbruch für den Wohnungsbau
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat einen Entwurf zur Novellierung des Baugesetzbuches (BauGB) vorgelegt, der darauf abzielt, den Wohnungsbau durch weniger Bürokratie zu beschleunigen. Die vorgeschlagenen Änderungen versprechen zwar punktuelle Verbesserungen, doch aus Sicht der Bau- und Immobilienwirtschaft reicht der Entwurf bei weitem nicht aus, um die drängenden Herausforderungen im Wohnungsbau zu bewältigen. Insbesondere die ursprünglich geplante Sonderregelung § 246e BauGB fehlt bislang komplett.
Verbesserungen im Bauplanungsrecht: Licht und Schatten
Der Entwurf sieht einige Erleichterungen im Bauplanungsrecht vor, die Kommunen mehr Flexibilität bei der Schaffung von Baurechten einräumen sollen. So können Gemeinden künftig schneller auf lokale Veränderungen reagieren und Baurechte für Anlagen der Erneuerbaren Energien oder zur Umnutzung leerstehender Gewerbeimmobilien schaffen. Auch die Einführung eines sozialen Flächenbeitrags bei der Baulandumlegung und die Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte sind Schritte, die das Bauplanungsrecht nach Ansicht des Gesetzgebers moderner und anpassungsfähiger machen sollen.
Allerdings ist festzuhalten, dass die Maßnahmen nicht ausreichen, um den Wohnungsbau entscheidend voranzubringen. Die geplanten Regelungen führen in ihrer Gesamtheit nicht zu einer merklichen Vereinfachung der Planungs- und Genehmigungsverfahren. Im Gegenteil, die Komplexität wird durch zusätzliche Vorschriften, insbesondere im Bereich des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, weiter erhöht.
Kritikpunkte der Immobilienwirtschaft: Überregulierung statt Wohnungsbau-Boom
Aus Sicht der Immobilienwirtschaft ist der Entwurf des Baugesetzbuches mitnichten ein „Konjunkturprogramm für die Baubranche“, wie es die aktuellen Herausforderungen erfordern würden und wie es die Ampelregierung versprochen hat. Die Einführung von Umwandlungsverboten und die Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte werden überwiegend als staatliche Eingriffe in den freien Markt kritisiert, die die Eigentumsbildung behindern, ohne den Bau neuer Wohnungen zu fördern. Solche Maßnahmen binden öffentliche Mittel, ohne zur Schaffung von neuem Wohnraum beizutragen.
Ein besonders schmerzhafter Punkt für die Branche ist das Fehlen der ursprünglich vorgesehenen Sonderregelung für den Wohnungsbau gemäß § 246e BauGB. Diese hätte in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt temporäre Ausnahmen von bestimmten Vorschriften ermöglicht, um den Bau von dringend benötigten Wohnungen zu beschleunigen. Das Fehlen dieser Regelung ist eine verpasste Chance, einen echten Impuls für den Wohnungsbau zu setzen.
Forderung nach wirtschaftlicher Tragfähigkeit und Verhältnismäßigkeit
Der im Gesetzentwurf verankerte stärkere Fokus auf Klimaschutz und Klimaanpassung ist nachvollziehbar, doch müssen diese Ziele mit der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Bauprojekte in Einklang gebracht werden. Schon lange fordern der BFW und andere immobilienwirtschaftliche Verbände eine Vorprüfung der wirtschaftlichen Folgen der neuen Regelungen, insbesondere in Hinblick auf bezahlbares Bauen und die verfassungsrechtlichen Grenzen staatlicher Eingriffe in die Eigentumsfreiheit.
Fazit: Nachbesserungen dringend erforderlich
Insgesamt bleibt der Entwurf zur Novellierung des Baugesetzbuches weit hinter den Erwartungen zurück. Die vorgeschlagenen Änderungen führen lediglich punktuell zu Verbesserungen, doch die zentralen Probleme des Wohnungsbaus werden nicht gelöst. Die Hürden für bezahlbares Bauen und Wohnen werden eher erhöht als abgebaut. Eine ambitionierte integrierte Stadtentwicklung, wie sie im Entwurf propagiert wird, kann nur dann erfolgreich sein, wenn die Rahmenbedingungen es tatsächlich ermöglichen, dass gebaut wird.
Der BFW-Bundesverband fordert in seiner Stellungnahme daher dringende Nachbesserungen, insbesondere die schnelle Einführung der Sonderregelung für den Wohnungsbau gemäß § 246e BauGB. Darüber hinaus sollte geprüft werden, ob staatliche Unterstützung für Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung angeboten werden kann, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Bauprojekten zu sichern und so einen wirklichen Beitrag zum bezahlbaren Wohnungsbau zu leisten.
