IBB veröffentlichte Wohnungsmarktbericht 2017

Die Investitionsbank Berlin hat Anfang März ihren jährlichen Wohnungsmarktbericht veröffentlicht. Der Bericht über das Jahr 2017 steht unter dem Schwerpunktthema „Berlin und Umland“. Nachfolgend daraus einige wesentliche Aussagen:

Berlin wächst seit etlichen Jahren. Dieser Trend hat nicht allein die Bundeshauptstadt erfasst. Auch das umgebende Umland verzeichnet seit geraumer Zeit Bevölkerungsgewinne. Die Wanderungs- und Pendlerbewegungen unterstreichen die naheliegende Einschätzung: Der Wohnungsmarkt macht an administrativen Grenzen nicht Halt. Berlin und sein Umland sind – über die Landesgrenze hinweg – eng verflochten und längst eine gemeinsame große Wohnungsmarktregion.

Parallel zum jüngsten Bevölkerungsschub in Berlin, der seit etwa 2011 zu beobachten ist, wuchsen die Einwohnerzahlen auch im Umland. Zwischen 2012 und 2016 stieg hier die Bevölkerungszahl um 5,6 % und damit in ähnlichem Ausmaß wie in Berlin (+5,9 %). Besonders stark wuchsen die Gemein- den Dallgow-Döberitz (14,1 %) und Wustermark (11,1 %) westlich von Berlin. Doch auch zahlreiche andere Gemeinden wuchsen überdurchschnittlich stark: Teltow (9,5 %), Werder, Potsdam, Fredersdorf, Hoppegarten, Königs Wusterhausen, Schönefeld und Glienicke/Nordbahn mit jeweils zwischen 7 und 8 % Bevölkerungszuwachs. Das größte absolute Wachstum in diesem Zeitraum verzeichnete Potsdam mit 12.354 Einwohnern. Erkennbar folgte das Bevölkerungswachstum im Umland der strahlenförmigen Schienenwegstruktur – etwa im Westen Richtung Falkensee, im Osten Richtung Strausberg oder im Südosten Richtung Königs Wusterhausen.

Im Vergleich zwischen Berlin und seinem Umland wird deutlich, dass jenseits der Landesgrenze das Fertigstellungsgeschehen vom Eigenheimsegment dominiert wird. Im Zeitverlauf zeigt sich jedoch, dass sich die Dominanz dieses Gebäudetyps der früheren Jahre zunehmend verringert. Entfielen 2007 noch 85 % aller Fertigstellungen im Umland auf dieses Segment, machten fertiggestellte Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2016 nur noch etwas mehr als die Hälfte aller Fertigstellungen aus (58 %). Diese Entwicklung geht mit veränderten Strukturen zugunsten des Geschosswohnungsbaus einher. Dessen Anteil ist im Berliner Umland seit 2007 von 6,6 % auf 36,2 % im Jahr 2016 gestiegen.

Es lässt sich festhalten, dass seit 2012 rund 62 % aller neuen Wohnungen im Gesamtraum von Berlin und dem Umland in der Bundeshauptstadt selbst entstanden und dort vor allem im östlichen Zentrum und im Nordosten der Stadt. 38 % der Fertigstellungen entstanden im gleichen Zeitraum im Umland. Bezogen auf die Einwohnerzahl ergibt sich für das Berliner Umland eine deutlich höhere Bauintensität als in der Bundeshauptstadt (durchschnittlich 5,6 gegenüber 2,5 Wohnungen je 1.000 Einwohner pro Jahr).

Die Baugenehmigungs- und Fertigstellungszahlen entwickeln sich, auch zeitlich verzögert, nicht im Gleichschritt. Auf diese Weise können sich im Zeitverlauf Bauüberhänge aufbauen. Dabei handelt es sich um genehmigte Bauvorhaben bzw. Wohnungen, die am Ende eines Kalenderjahres noch nicht fertiggestellt sind. Bauüberhänge sind in Berlin ausgeprägter als im Umland. Sie sind in den letzten Jahren auch deutlich schneller angestiegen. Seit 2010 sind die Bauüberhänge in Berlin auf etwa das Vierfache gestiegen (von 12.405 auf 51.551 Wohnungen). Doch auch im Berliner Umland hat sich die Zahl im gleichen Zeitraum verdoppelt (von 7.862 auf 14.988 Wohnungen).

Wo liegen die Potenziale für künftigen Wohnungsneubau in Berlin und im Umland? Die vorliegenden Potenzialanalysen zeigen die räumlichen Schwerpunkte, die sich in einer Perspektive bis 2030 für den Wohnungsbau in Berlin und seinem Umland ergeben. Sie kommen zu dem Ergebnis, dass in Berlin und dem Berliner Umland insgesamt Flächenpotenziale für maximal 218.000 Wohnungen bekannt sind. Für Berlin werden hierbei (ohne Berücksichtigung der in Realisierung befindlichen Vorhaben) maximal 153.000 Wohneinheiten genannt, für das Umland wird das Potenzial auf maximal 65.000 Wohnungen beziffert. Im Berliner Umland befinden sich wesentliche Potenziale in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam. Hier werden nach aktuellem Stand Flächen für rund 13.600 Wohnungen gesehen. Dies entspricht mehr als einem Viertel der Neubaupotenziale des gesamten Umlandes. Weitere Standorte mit hohen Baupotenzialen sind Schönefeld mit rund 4.700 Wohneinheiten, Falkensee (rund 3.600) und Bernau (rund 2.900). Mit Potenzialen von jeweils 1.500 bis unter 2.000 Wohnungen warten Wustermark und Brieselang im Westen, Altlandsberg im Osten sowie Teltow und Ludwigsfelde im Süden auf. In der Stadt Oranienburg könnten perspektivisch weitere rund 1.300 Wohnungen entstehen.

Der insgesamt 18-seitige Bericht ist im Internet zu finden unter:

https://www.ibb.de/de/publikationen/berliner-wohnungsmarkt/wohnungsmarktbericht/wohnungsmarktbericht.html

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