Gutachten des BFW Landesverband Berlin Brandenburg zur Verfassungsmäßigkeit des „Berliner Mietendeckels“

Die Gewährleistung von Mietangeboten für alle Einkommensgruppen vor allem in den Großstädten steht seit Jahren im Mittelpunkt der politischen Diskussion. Es herrscht Wut in der Stadt gegen eine ganze Branche: die Immobilienwirtschaft. Eine unreflektierte Wut auf „Spekulanten“, bei der alle in einen Topf geworfen werden.

Als neues Instrument zur Eindämmung von Mietpreissteigerungen haben unter anderem Teile der Berliner SPD die Einführung eines öffentlich-rechtlichen Mietendeckels auf Landesebene vorgeschlagen, mit dem die Mieten auch für die freifinanzierten Wohnungsbestände landesrechtlich, je nach Ausgestaltung der Vorschläge, etwa zu einem Stichtag eingefroren werden sollen.

Der BFW Landesverband Berlin/ Brandenburg e.V. hat bei der renommierten Kanzlei GreenbergTraurig ein Gutachten zur Verfassungsmäßigkeit des „Berliner Mietendeckels“ beauftragt. Das Gutachten beschäftigt sich sowohl mit der Frage der Zuständigkeit des Landes Berlin zur Gesetzgebungskompetenz als auch mit der Frage, ob eine Mietenobergrenze grundsätzlich, etwa auf Bundesebene, mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Herr Dr. Schede sowie Herr Dr. Schuldt von GreenbergTraurig haben das Gutachten im Arbeitskreis Immobilienmanagement am 27.05.2019 persönlich vorgestellt und eingeordnet. Sie standen darüber hinaus für Fragen der Mitglieder zur Verfügung.

Stichpunktartig zusammengefasst kommt die Argumentation zu folgenden Ergebnissen:

1. Fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin:

Das Land Berlin hat keine eigene Gesetzgebungskompetenz für diese Materie. Es gibt für den Berliner Gesetzgeber eine Sperrwirkung des BGB-Mietpreisrechts auf Bundesebene:

  • Berliner Mietendeckel unterfällt Kompetenztitel des Bürgerlichen Rechts (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG: )
    • Auch die Landesverfassungen können das nicht abweichend regeln. (Art. 70 Abs. 2 GG: „Die Abgrenzung der Zuständigkeit zwischen Bund und Ländern bemisst sich nach den Vorschriften dieses Grundgesetzes über die ausschließliche und konkurrierende Gesetzgebung.“)
  • Abschließende Regelung des Mietpreisrechts im BGB (auf Bundesebene) durch Mietpreisbremse und Miethöherecht
  • Keine Gesetzgebungskompetenz für den Berliner Mietendeckel auf Grundlage des öffentlich-rechtlichen Kompetenztitels „Wohnungswesen“

2. Unverhältnismäßige Beschränkung von Grundrechten durch die Gesetzgebungspläne

  • Verletzung der Eigentumsfreiheit nach Art. 14 GG
    • Keine Rechtfertigung durch Schutzziel des erleichterten Wohnraumzugangs für Einkommensschwächere
    • Keine Rechtfertigung durch Schutzziel der Verhinderung von „Gentrifizierung“
  • Verletzung der Vertragsfreiheit nach Art. 2 Abs. 1 GG

Kommentar BFW:

Ein landesrechtliches Vorgehen Berlins beim „Mietendeckel“ oder wie immer man ein solches „Konstrukt“ politisch derzeit bezeichnen will, dürfte nach allen ersichtlichen Ausgestaltungen für den privaten, freifinanzierten Immobiliensektor gegen das Grundgesetz verstoßen. Es bleibt zu hoffen, dass der Berliner Senat nicht sehenden Auges oder aus kurzsichtiger politischer Opportunität ein verfassungswidriges Gesetz durch Abgeordnetenhaus peitschen will. Warnende Stimmen von vielen Seiten sind jedenfalls genug zu vernehmen. Es bleibt „verfassungsrechtliches Voodoo“ um von der eigenen Verantwortung abzulenken.

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