Arbeitskreis Development zu Bodenrichtwertberatungen 2018

Im Arbeitskreis Development des Landesverbandes am 6. März 2018 stellte der Geschäftsführer des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, Herr Thomas Sandner, die brandaktuellen Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 und die vorläufige Marktanalyse 2017 vor.

2017 wurden in Berlin Grundstücke im Wert von 18,25 Mrd. Euro in 29.979 Verkaufsfällen umgesetzt. Im Teilmarkt der bebauten Grundstücke lag der Umsatz bei 10,4 Mrd. Euro, bei unbebauten Grundstücken waren es 1,7 Mrd. Euro. Der Umsatz bei Wohnungs- und Teileigentum wies 5,9 Mrd. Euro aus. Der tatsächliche Umsatz sei noch deutlich höher, da die sogenannten immobilienrelevanten share deals vom Gutachterausschuss nicht erfasst werden können.

Die im Vortrag genannten Zahlen belegen einen deutlichen Preisanstieg. So sank die Fläche der verkauften unbebauten Grundstücke gegenüber 2016 um 7 %, der Geldumsatz stieg dagegen um 21 %. Daraus lässt sich ein durchschnittlicher Preisanstieg innerhalb eines Jahres in diesem Teilmarkt von 30 % ableiten. Die Zahl der Verkaufsfälle von Bauland sank gleichzeitig um 18 %.

Bei Wohn-und Geschäftshäusern stieg die verkaufte Fläche um 6 %, der Geldumsatz stieg um 14 %. Damit liegt der geschätzte Preisanstieg bei 8 %. Noch deutlich stärker stiegen die Preise für Büro- und Geschäftshäuser inklusive Einzelhandelsobjekte. Bei 3 % weniger verkaufter Fläche als im Vorjahr stieg der Geldumsatz um 49 %. Das weist auf Preissteigerungen von über 50 % hin.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin erreichten im Durchschnitt 3.623 Euro/m², darunter im Neubau 5.135 Euro/m². In Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg wurden neugebaute ETW im Schnitt für 6.281 Euro/m² verkauft.

Bemerkenswert war die Aussage zur durchschnittlichen Größe der jeweils neu gebauten Eigentumswohnungen. Diese waren im Jahr 2008 im Durchschnitt noch 119 m² groß. Diese Zahl sank seitdem kontinuierlich und erreichte 2017 einen Wert von nur noch 74 m².

Die Bodenrichtwerte für Bauland zur Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern wurden durchschnittlich um 10 – 20% angehoben. In den Spitzenlagen im Südwesten Berlins wie Grunewald oder Dahlem betrugen aufgrund des erreichten Preisniveaus die Anhebungen der Bodenrichtwerte dagegen nur noch 5%.

Bei Wohnbauland für die geschlossene Bauweise wurden die Bodenrichtwerte über das gesamte Stadtgebiet um bis zu 40% angehoben.

Die Nachfrage nach Büroflächen im Innenstadtbereich bei geringem Flächenangebot steigt weiter, dabei war ein deutlich gestiegenes Büromietenniveau zu verzeichnen. Die Bodenrichtwerte mit prägender Büronutzung in Gebieten vom Typ M1 wurden um bis zu 40% angehoben, ab einem bisherigen Bodenrichtwert von über 5.000€/m² allerdings nur noch um 10%.

Bei Gewerbegebieten innerhalb des S-Bahnringes hatte die Nachfrage nach Büroflächen auch Auswirkungen auf Gewerbegebiete, die Bodenrichtwerte wurden hier zum Teil um bis zu 50% angehoben. Bei normalen Gewerbegebieten stiegen die Bodenrichtwerte um 10-20%. In Lagen mit einem Bodenrichtwertniveau bis 90 €/m² blieben die Bodenrichtwerte unverändert.

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