Jahresrückblick 2018 anlässlich des BFW-Jahresessen

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Liebe Mitglieder des BFW,

vor ziemlich genau einem Jahr haben wir mit sehr deutlichen Worten der Senatorin bei unserm Jahresessen die Themen mit auf den Weg gegeben, die es zu lösen gilt, wenn man in Berlin den Wohnungsneubau ankurbeln und die private Immobilienwirtschaft insgesamt mit ins Boot holen will, damit in dieser Stadt jeder nach den Möglichkeiten seines Einkommens ein Dach über dem Kopf hat.

Ende 2017 wurden 15.669 Wohnungen fertiggestellt, davon rd. 12.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. In 2018 rechnen wir mit einem ähnlichen Ergebnis.  Also weit entfernt von der Sollzahl 20.000 Wohnungen. Die städtischen Gesellschaften verbuchen davon auf Ihre Konten rd. 3.000 Wohnungen. Schauen wir dann mal hinter die Kulissen, so sind von diesen 3.000 WE rd. 1.700 WE schlüsselfertig von Privaten erworben und nur 1.300 WE selbst fertiggestellt worden. Also ganz weit weg von der Zielzahl 6.000 Wohnungen im Jahr.

Die städtischen Gesellschaften haben also gerade mal einen Anteil von 10 % geschafft und wir Privaten leisten immerhin 90 % der Produktion. Da könnten wir doch eigentlich erwarten, dass man mit uns partnerschaftlich, etwas freundschaftlicher umgeht. Aber weit gefehlt.

In 2017 hatten wir zum ersten Mal eine sinkende Anzahl von Baugenehmigungen, nach steilen Anstiegen in den Vorjahren. Der Trend setzt sich auch 2018 fort. Von Januar bis September 2018 sank in Berlin die Anzahl der genehmigten Wohnungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,7 Prozent bei den Neubauwohnungen sogar um 5,6 Prozent.

Der Bauüberhang, also die Differenz zwischen Baugenehmigungen und Fertigstellungen im Betrachtungszeitraum 2008 – 2018 geht auf die 70.000 Wohnungen zu.  Wenn man den Privaten wohlgesonnen wäre, könnte man doch mal hinterhergehen und bei den Einzelnen nachfragen, woran es liegt und vielleicht sogar gemeinsam Probleme lösen, damit Bauvorhaben schneller realisiert werden können. Ein durchaus beachtliches Potential!!

Noch ein paar interessante Zahlen. In den Jahren 2014 – 2017 wurde für 6.648 Wohnungen die Förderung bewilligt. Im gleichen Zeitraum wurden aber nur 912 geförderte Wohnungen fertiggestellt. Das ist ein Überhang von rd. 5.700 Wohnungen.

Da dieses Segment hauptsächlich die städtischen Gesellschaften betrifft, ist dieses auch wieder ein Indiz für die tatsächliche Leistungsfähigkeit und Leistungsmöglichkeit der Gesellschaften.  Bitte verstehen Sie mich nicht falsch, ich will hier nicht gegen die städtischen Gesellschaften schimpfen. Ich kenne fast alle Vorstände und Geschäftsführer persönlich und hege großen und freundschaftlichen Respekt.

Aber die politisch Verantwortlichen müssen doch anhand der Zahlen erkennen, dass die städtischen Gesellschaften das nicht schaffen, dass die angestrebten Ziele im Neubau nur in Partnerschaft mit uns Privaten erreicht werden können. Also, warum schafft man nicht entsprechende Rahmenbedingungen und kooperiert mit uns?

Sich auf den Bestand und damit Bestandsschutz zu konzentrieren, wird das massive Wohnungsproblem in dieser Stadt nicht lösen. Berlin braucht mehr Wohnungen. Und da hilft nur bauen, bauen und nochmal bauen.Um dieses auch in den nächsten Jahren sicher zu stellen haben zwei Themen die höchste Dringlichkeit.  Erstens die Aktivierung und zur Verfügungstellung von Bauland und  zweitens die Schaffung einer auskömmlichen Förderung, mit der Neuaufnahme eines zweiten Förderungsweges, der Wohnungen mit Mieten zwischen 8 bis 12 € für die breite Mittelschicht möglich macht. Das sind die beiden zentralen Aufgaben, was ich hiermit deutlich betonen möchte.

Hinter dem Verband liegen 12 Monate mit Gesprächen durch alle Ebenen von Senat und Bezirken. Es wurden Stellungnahmen abgegeben, Runden „abgesessen“, mit Journalisten gesprochen. Immer in freundlicher Atmosphäre. Passiert ist: nichts.

Anstatt sich diesen beiden Themen zu widmen, beherrschen ganz andere Schlagworte die Stadt  Ausübung von Vorkaufsrechten, Schaffung von weiteren Milieuschutzgebieten, am besten eine große Glocke über ganz Berlin, Abwendungserklärungen, Enteignungen sogar  entschädigungslose Enteignungen, Hausbesetzungen legalisieren, Renditeverbot für Hausbesitzer, Verschärfung der Zweckentfremdungsverbotsverordnung.   Das Investitionsklima für den Teil der Immobilienwirtschaft, der tatsächlich in dieser Stadt baut oder Bestände verwaltet, hat sich kontinuierlich verschlechtert. Hauseigentümer mit Renditeerwartungen kommen gleich nach Heuschrecke, Automobilindustrie und Investmentbanking.

Haben wir uns am Anfang des Jahres noch Gedanken über Sinn und Unsinn der Mietpreisbremse im Rahmen der Koalitionsverhandlungen auf Bundesebene gemacht, reden wir heute über das Risiko, dass große Bestandshalter, Eigentümer von mehr als 3.000 Wohnungen, enteignet werden sollen. Ein entsprechendes Volksbegehren ist in Berlin in Vorbereitung und man darf gespannt sein, ob der Senat das Verfahren nach rechtlicher Prüfung zulassen wird.

Es wird in der öffentlichen Diskussion in der Stadt immer weniger begriffen, dass Unternehmen gute Rahmenbedingungen für ihre Investitionen brauchen. Je mehr der Berliner Senat und das Abgeordnetenhaus den Markt regulieren, desto weniger wird sich das Angebot an Wohnungen oder Büroflächen erweitern. Unternehmen werden gezielt aus der Stadt vergrault und man feiert anschließend öffentlich, dass Ansiedlungen verhindert oder Unternehmenssitze verlagert werden.

Nehmen wir mal Kreuzberg. Dort rühmt man sich, erfolgreich die Ansiedlung von Google und Zalando verhindert zu haben. Und das in einem Bezirk mit überdurchschnittlicher Arbeitslosigkeit. Meine Damen und Herren, das kann doch nicht sein. Hier verrutscht doch unser gesamtes Wertesystem. Denkt denn keiner mehr daran, woher das ganze Geld kommt, was momentan vom Senat so übergroßzügig ausgegeben wird.

Die Landespolitik schweigt dazu beredt. Ähnliches haben wir bei den Hausbesetzungen in diesem Jahr erlebt. Der Senat hätte dieses rechtswidrige Verhalten sofort, laut und deutlich verurteilen müssen. Stattdessen gab es Sympathiebekundungen.

Der sozialen Marktwirtschaft unseres Grundgesetzes weht in Berlin mittlerweile ein eisiger Wind ins Gesicht. Der Senat steht daneben und sieht zu, bzw. feiert höchstens einmal Einzelerfolge. Das Investitionsklima wird damit nicht besser. Die gute wirtschaftliche Entwicklung der Stadt ist kein Selbstläufer.Was könnten die Senatoren, Bezirksbürgermeister und Stadträte tun? Was müssten die politisch Verantwortlichen der Stadt tun, um die Rahmenbedingung für Unternehmen im Allgemeinen und speziell für unsere Branche in der Stadt zu verbessern?  Man mag es eigentlich schon gar nicht mehr sagen und Sie mögen es schon gar nicht mehr hören. Es bleibt trotzdem wahr und richtig. Bauland muss schneller bereitgestellt werden, damit für Wohnen und Gewerbe schneller Flächen zur Verfügung stehen. Durchschnittliche Bearbeitungszeiträume von Bebauungsplänen von neun, in einzelnen Bezirken 12 Jahren sind vollkommen inakzeptabel.

Es fehlt das klare Bekenntnis von Rot-Rot-Grün zur wachsenden Stadt. Es fehlt die klare politische Ausrichtung zum Wachstum.

Die unendliche Ausdehnung von Milieuschutzgebieten in der Stadt muss ein Ende haben, sie wird keinem einzigen Neuberliner nützen, der eine Wohnung sucht. Es hilft keiner Familie, die in einer zu kleinen Wohnung lebt. Geschützt werden nur die, die schon eine Wohnung in einer passenden Größe besitzen.

Dazu kommen ausufernde Regelungen der Zweckentfremdung. Die neuesten Regelungen sehen vor, das für jeden m² abgerissener Wohnfläche entsprechender Ersatzwohnraum mit einer Miete von maximal 7,92 € geschaffen werden muss. Wie soll das gehen? Mit dieser Verordnung wird man in der Stadt keine Wohngebäude mehr abreißen und durch Neubau ersetzen können. Wir warten einmal ab, wie sich das Bundesverfassungsgericht zum Berliner Gesetz positioniert. Der Landesverband hat zu diesem Verfahren eine entsprechende Stellungnahme abgegeben.

Die Mittel für die Ausübung von Vorkaufsrechten auf Wohn- und Gewerbestandorte sind ein fragwürdiger Umgang mit Steuergeldern. Warum eilen der Senat und einzelne Stadträte dem Lehrerehepaar zur Hilfe, dass für 4,50 € auf 120 m² in einer Altbauwohnung in Kreuzberg wohnt? Die junge Familie am Beginn des Berufslebens, mit dem Kleinkind findet dagegen keine ihrem Einkommen entsprechende Wohnung am freien Markt.

Diese Praxis muss beendet werden: Landesmittel müssen in sinnvolle neue Fördermodelle für den Neubau investiert werden. Wir haben der Senatsverwaltung dafür Vorschläge gemacht.  Wenn man mit dem Ankauf von 480 Wohnungen für das gleiche Geld 1.000 geförderte Neubauwohnungen hätte bauen können, ist doch mal zu hinterfragen, ob das alles wirklich Sinn macht. Aber wenn man sich eben nicht zum Wachstum der Stadt bekennt, braucht der Senat sich auch nicht zu hinterfragen.

Im Übrigen, es gibt in Berlin rund 1, 7 Mio. Mietwohnungen. Und der Senat vertritt ernsthaft die Auffassung, dass mit dem Ankauf von 480 Wohnungen der Mietanstieg in der Stadt gebremst werden kann. Wer mit einem Teelöffel den Atlantik ausschöpfen will, hat sich eine Menge vorgenommen.

Was können wir gegen diese Entwicklungen tun? Wie kann es uns als Verband gelingen, den Finger deutlicher in die Wunde zu legen? Wie kann es uns gelingen, öffentlichkeitswirksamer zu werden, mehr gehört zu werden und die große schweigende Mittelschicht mehr aufzurütteln?

Mit unseren klassischen Methoden schaffen wir das nicht. Der Verband wird sich in dieser neuen Welt inhaltlich neu aufstellen müssen. Viele Jahrzehnte haben wir in der Kommunikation nach außen darauf gesetzt, Sachthemen sachlich zu vermitteln, Pressemitteilungen zu schreiben und hin und wieder eine Pressekonferenz einzuberufen.

Aus den Erfahrungen der letzten 12 Monate kann ich Ihnen sagen, dass der Erfolg mehr als bescheiden ist. Für die klassischen Medien ist unser Vortrag eher uninteressant.  Wir werden mit noch so guten Pressemitteilungen nicht gegen Shitstorms in den sozialen Medien erfolgreich sein. Wir sind mit unserer Art der Verbandsarbeit nicht kampagnenfähig, noch nicht.

Da wo Mieterinitiativen mit ein paar Mausklicks 10.000 Menschen zu einer Demonstration auf die Straße bringen, haben wir nicht ansatzweise etwas entgegen zu setzen. Die Aufgabe der vor uns liegenden Monate im Verband wird es sein, diesen Zustand zu ändern. Wir werden dem Thema Kampagnenfähigkeit, unter anderem über die sozialen Medien wie Twitter, Instagram und Linkedin eine wesentlich höhere Aufmerksamkeit schenken.

Wir müssen sichtbarer werden.  Wir werden uns Partner suchen. Partner, mit denen wir gemeinsam dafür sorgen, dass soziale Marktwirtschaft nicht endgültig zum Schimpfwort wird.  Eine Chance in der öffentlichen Wahrnehmung werden wir nur haben, wenn es uns gelingt, Geschichten zu erzählen, die der geneigte Internetnutzer auch aufnehmen mag.

Damit komme ich auch schon fast zum Ende und möchte uns jedoch heute Abend nicht in dieser wunderschönen Location in Trübsal versinken lassen.

Denn, meine sehr geehrten Damen und Herren, es gibt Licht am Horizont.  Ich weiß, wir neigen oftmals dazu, Berlin als den Nabel der Welt zu betrachten und vergessen darüber, dass direkt vor unserer Haustür eine prosperierende Region liegt. Ich möchte jetzt nicht das Bild des Flughafens heraufbeschwören, für den es ja nun „aber wirklich“ ein Eröffnungsdatum gibt, sondern auch ohne Flughafen tut sich einiges um uns herum.

Es gibt viele Gemeinden und Kreisstädte in Brandenburg, die die Zeichen der Zeit erkannt haben und sich freuen, dass sie wachsen. Hier finden wir das Bekenntnis zu Wachstum und das „ja“ zum Neubau. Und sie wachsen die Gemeinden.

Nicht nur in der Landeshauptstadt Potsdam, auch an anderen Bahnknotenpunkten wie Bernau, Oranienburg, Teltow, Hennigsdorf und natürlich Schönefeld. Hier hat man verstanden, dass Wachstum keine Bedrohung, sondern Aufbruch sein kann.

Im Gegenteil, Wachstum lässt die Gemeinden wieder teilhaben und zukunftsfähige Perspektiven entwickeln, die auch für die „Nicht-Pendler“ neue Chancen bieten.  Hier bemüht man sich nicht nur um die Ausweisung neuer Wohngebiete, sondern gleich auch um die nötige Infrastruktur, von Schulen und Kindergärten. Und es wird auch nicht „nur“ gewohnt.

Ganze Regionen verzeichnen ein gehöriges Wirtschaftswachstum, durch die Ansiedlungen von Arbeitsplätzen und die Ausweitung von universitären und Forschungsschwerpunkten.  Ich weiß, dass viele unserer Mitglieder genau wissen, von was ich spreche, weil sie schon längst in Brandenburg tätig sind und genau diese Willkommenskultur sehr schätzen.  Wir im Verband, der ja nicht umsonst Landesverband Berlin/Brandenburg heißt, freuen uns sehr, dass wir gemeinsam, Berlin und Brandenburg, an der Vision einer Metropolenregion arbeiten.Thomas Groth
Vorstandsvorsitzender
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