Erster Monitoringbericht zur Berliner Umwandlungsverordnung vorgelegt

Seit 14. März 2015 ist in Berlin in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 BauG, den sog. Milieuschutzgebieten, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Für die Umsetzung der “Umwandlungsverordnung” sind die Bezirke zuständig. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen begleitet dies durch ein Monitoring.

Der erste Bericht über das Jahr 2015 liegt jetzt vor. Normalerweise wäre angesichts des dynamischen Geschehens am Berliner Wohnungsmarkt ein derart zurückliegender Zeitraum nicht besonders relevant. Der Monitoringbericht umfasst aber eine Reihe grundsätzlicher Aussagen zur Problematik, die auch für die Zukunft interessant sind. Im Jahr 2015 wurden in den 22 sozialen Erhaltungsgebieten für 2.519 Wohnungen Anträge auf eine Umwandlungsgenehmigung gestellt. Für 80 % bzw. 2.022 Wohnungen wurde eine Genehmigung erteilt.

Für etwas mehr als die Hälfte der Wohnungen (53%) wurde von sonstigen juristischen Personen, in der Regel private Wohnungsbaugesellschaften, ein Antrag gestellt. Auf private Eigentümer (24%) und Gesellschaften bürgerlichen Rechts (23%) entfielen deutlich kleinere Anteile. Im Jahresverlauf 2015 war erkennbar, dass bei den Anträgen die Bedeutung der als professionell einzustufenden sonstigen juristischen Personen zugenommen hat. Der Anteil der privaten Eigentümer bei den Antragstellern reduzierte sich dagegen deutlich von 33% im II. Quartal auf 5% im IV. Quartal. Anlass dieser Verschiebung dürfte einerseits das Verkaufsverhalten privater Einzeleigentümer bei Mietwohnungsobjekten sein, andererseits die stärkere juristische Durchsetzungsfähigkeit professioneller und spezialisierter Unternehmen.

Die häufigste Begründung der Anträge war die Eigentümerselbstverpflichtung zur ausschließlichen Veräußerung von Wohnungen an die Mieter innerhalb von sieben Jahren gemäß § 172 Absatz 4 BauGB. Der Anteil dieser Begründung an allen Antragsbegründungen lag im Jahr 2015 bei 76% und bei den genehmigten Umwandlungen sogar bei 94%. Der Anteil der beantragten Umwandlungen ohne Begründung betrug 13%. Anträge ohne Begründung wurden ausnahmslos nicht genehmigt.

Der angespannte Wohnungsmarkt hat auch die Umwandlungstätigkeit in Berlin beschleunigt. Wurden in Berlin im Jahr 2011 nur 4.500 Wohnungen umgewandelt, so stieg die Zahl im Jahr 2014 auf rund 11.100 und im Jahr 2015 auf rund 17.200. Allerdings muss man hier die Vorzieheffekte angesichts der Umwandlungsverordnung und der angekündigten Ausweitung der Milieuschutzgebiete berücksichtigen.

Kommentar: Sichtlich kann man auch unter den Bedingungen der Umwandlungsverordnung vielfach die für eine effektive Gebäudesanierung notwendige Umwandlung von Miet-in Eigentumswohnungen gewährleisten. Daneben beobachtet der Verband genau die weitere Ausweisung von Milieuschutzgebieten, für die es rechtliche Grenzen gibt, deren Überschreitung nicht zulässig ist. In den Antrittsgesprächen mit den Baustadträten ist dieses Thema ein wesentlicher Aspekt. Die Ergebnisse der Bezirksgespräche werden in den Arbeitskreisen vorgestellt werden.

Monitoring zur Anwendung der Umwandlungsverordnung pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen