Berliner Mietspiegel 2019 veröffentlicht und in Kraft getreten

Wohnen in Berlin

Am 13. Mai 2019 wurde in einer Pressekonferenz der Senatorin für Stadtentwicklung der neue Berliner Mietspiegel vorgestellt und ist damit in Kraft getreten. Der Landesverband hatte diesmal den Mietspiegel unterschrieben und damit anerkannt. Während des gesamten Prozesses der Erarbeitung des Mietspiegels wurde der Arbeitskreis Immobilienmanagement des Verbandes kontinuierlich informiert und eingebunden. Auch die endgültige Entscheidung zur Anerkennung des Mietspiegels 2019 war im Vorfeld intensiv mit den Mitgliedern des Arbeitskreises Immobilienmanagement und im Vorstand diskutiert worden.

Trotz einiger Kritikpunkte, so ist erneut die Mietspiegeltabelle mit einer dreiviertel Spanne ausgewiesen, gab es gegenüber dem letzten Mietspiegel einige Veränderungen, die eine Anerkennung durch den Verband ermöglichten. So wurde auf Druck des BFW die Ausnahmeklausel im Mietspiegel-Text, die im Einzelfall ein Überschreiten des Spannenoberwerts möglich macht, verschärft. Ein zweiter Grund für die Anerkennung liegt in der Änderung der Systematik der Wohnlageeinordnung. Bisher wurden Veränderungen der Wohnlage ausschließlich auf Antrag durch die AG Mietspiegel vorgenommen, wobei die Grundlagendaten für die Lageeinordnung teilweise aus dem Jahr 1989 stammten. Daher wurde das System der Wohnlageeinordnung grundsätzlich geändert.

Die neue Wohnlage beruht nunmehr auf einem System aktueller relevanter Kennziffern, die mithilfe der Diskriminanzanalyse objektiv berechnet wurden. Wesentliche Kennziffern der Wohnlageeinordnung sind nunmehr der normierte Bodenrichtwert, der Sozialindex des jeweiligen Gebietsumfeldes sowie die Verkehrsanbindung und die Entfernung zu Zentren der Nahversorgung. Insgesamt wurden durch die Neuberechnung etwa 23 % aller mietspiegelrelevanten Wohnungen hinsichtlich ihrer Lage umgestuft. 13 % des Bestandes wurden dabei höher eingestuft. Der Landesverband hatte sich inhaltlich intensiv an der Neugestaltung der Wohnlage beteiligt, daher lag eine Anerkennung des Mietspiegels auch aus diesem Grunde nah.

Im Zusammenhang mit der aufgeheizten und teilweise irrationalen Diskussion um die Mietenentwicklung in Berlin bietet der Mietspiegel 2019 ein objektives Bild der Lage am Berliner Wohnungsmarkt. Laut Mietspiegel liegt die Miete in der Hauptstadt bei durchschnittlich 6,72 Euro nettokalt pro Quadratmeter und Monat. Das entspricht einem Mietanstieg in den vergangenen zwei Jahren von 33 Cent je Quadratmeter beziehungsweise von jährlich 2,5 Prozent gegenüber dem Mietspiegel von 2017. Das ist ein moderater Wert, der nur wenig über der allgemeinen Preissteigerungsrate von 2 Prozent im letzten Jahr liegt. Der ausgewiesene Mietspiegelmittelwert von 6,72 Euro je Quadratmeter bedeutet übrigens, dass die Hälfte der vom Mietspiegel erfassten Wohnungen, also ca. 700.000, mit ihrer Miete noch unter dieser Marke liegt. Die Steigerungsrate der durchschnittlichen Miete im neuen Mietspiegel ist die geringste im Verlauf der letzten zehn Jahre.

Entsprechend bieten die Daten des Mietspiegels auch eine gute Argumentationsgrundlage gegen alle Formen eines Mietendeckels in Berlin. Nicht zuletzt relativieren die Daten des Mietspiegels auch die Diskussion um die hohen Angebotsmieten in Berlin. Während der Mietspiegel für etwa 1,4 Millionen Wohnungen mit einem Mittelwert der Miete von 6,72 € je Quadratmeter gilt, stützen sich die Angebotsmieten von 10,32 € je Quadratmeter, die zum Beispiel der IBB Wohnungsmarktbericht ausweist, auf nur ca. 52.000 Wohnungen, d.h. etwa 3,7 % des mietspiegelrelevanten Wohnungsbestandes.

Die insgesamt relativ moderate Entwicklung der Mieten im Mietspiegel verlief in den einzelnen Teilmärkten wie schon in den vergangenen Jahren relativ differenziert. So stiegen die Mieten zum Beispiel im Jahresdurchschnitt in den Beständen der Baujahre 1950-1964 nur um 0,8 %. Im Altbau der Baujahre bis 1918 lag der Anstieg dagegen vor allem als Ergebnis der Modernisierungstätigkeit der Eigentümer bei 3,8 %. Insgesamt stieg die Durchschnittsmiete in 66 Mietspiegelfeldern und sank in 18 Spiegelfeldern.

Für den neuen Mietspiegel 2019 wurden durch externe Fachwissenschaftler auch noch einmal intensiv die mathematisch-statistischen Grundlagen auf ihre Wissenschaftlichkeit geprüft. Damit wurde die Wahrscheinlichkeit verringert, den Mietspiegel grundsätzlich inhaltlich angreifen zu können. Das bedeutet aber nicht, dass nicht im Einzelfall durch die Vermieter zulässige Überschreitungen der Mietspiegel-Miete nachgewiesen werden können. Die entsprechende Grundlage wurde durch den Landesverband in den Textteil des Mietspiegels eingebracht. Konkret muss dies aber unterfüttert werden. Dazu sind im speziellen Fall insbesondere die Histogramme, die eine Abweichung der Mietenverteilung in einzelnen Mietspiegelfeldern aufzeigen, hilfreich. Die entsprechenden grafischen Darstellungen können bei Bedarf von den Verbandsmitgliedern bei der Geschäftsstelle des Verbandes abgefordert werden. Sie stehen aber mit der Veröffentlichung des Endberichts im August 2019 dann auch öffentlich zur Verfügung.

Die Bedeutung des Berliner Mietspiegels im Zusammenhang mit den Veränderungen der Mietpreisbremse durch das Mietrechtsanpassungsgesetz wird weiter wachsen. Möglicherweise werden angesichts der vorgenommenen inhaltlichen Verbesserungen künftig alle Mietrechtskammern des Berliner Landgerichts den Mietspiegel 2019 als qualifizierten Mietspiegel anerkennen.

In der nächsten Sitzung des Arbeitskreises Immobilienmanagement ist eine Diskussion zu eventuellen Problemen im Zusammenhang mit der Nutzung des neuen Mietspiegels vorgesehen.