Änderung der Berliner Zweckentfremdungsverbotsverordnung beeinträchtigt Wohnungsneubau

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Am 7. November traten Änderungen der Berliner Zweckentfremdungsverbotsverordnung in Kraft, die geeignet sind, Wohnungsneubau für den alte Wohnobjekte abgerissen werden müssen, weiter zu beeinträchtigen. Geändert wurden Bestimmungen in den §§ 3 und 4 der Verordnung.

Problematisch ist insbesondere § 3 Absatz 4 mit der Formulierung „Für Ersatzwohnraum gemäß § 3 Absatz 1 Satz 2 und 3 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes darf keine höhere Nettokaltmiete verlangt werden als 7,92 Euro pro m² monatlich.“ Diese Mietbeschränkung ist angesichts von Kostenmieten über 12 Euro pro m² eine ernsthafte Belastung der Wirtschaftlichkeit der neu zu errichtenden Wohnungen und geeignet, je nach dem Verhältnis von altem und neuem Wohnungsbestand Wohnungsbauvorhaben insgesamt zu verhindern. Auf Nachfrage beim Senat wurde der Landesverband informiert, dass die verordnete Höchstmiete von 7,92 Euro/m² in keinerlei Zusammenhang mit der Kostenmiete steht, sondern allein auf der Grundlage von Berechnungen einer durchschnittlichen Miettragfähigkeit des durchschnittlichen Berliner Erwerbseinkommens beruht.

Der Berechnung der Mietenhöchstgrenze zugrunde gelegt wurde das Median-Haushaltsnettoeinkommen eines Berliner Haushalts mit einem Angestellten/Arbeiter als Haupteinkommensbezieher, welches im Jahr 2016 2.275 Euro betrug. Unter Annahme einer der Regelung des § 3 Absatz 1 Satz 2 und 3 ZwVbGesetz zugrunde gelegten Zumutbarkeitsgrenze für die Bruttokaltmiete in Höhe von 30 % des verfügbaren Einkommens und einer durchschnittlichen Wohnfläche je Wohnung von 73,2 m² ergab sich als Höchstgrenze für eine angemessene Bruttokaltmiete ein Betrag in Höhe von 9,30 Euro pro m² monatlich. Die durchschnittlichen kalten Betriebskosten lagen im Jahr 2016 bei 1,70 Euro je m² (Mietspiegel 2017). Damit entspricht eine Bruttokaltmiete in Höhe von 9,30 Euro je m² einer Nettokaltmiete von 7,60 Euro je m².

Da die Berechnungen auf Erhebungen aus dem Jahr 2016 beruhen, wurde angesichts der in der Zwischenzeit erhöhten Einkommen eine Fortschreibung von 32 Cent/m² vorgenommen, so dass im Endeffekt jene 7,92 Euro/m² festgesetzt wurden.

Die Obergrenze für die Ausgleichszahlung gemäß § 4 Absatz 3 Nummer 1 ZwVbVO wurde vor dem Hintergrund allgemein gestiegener durchschnittlicher Mieten angepasst und von 5 Euro/m² auf 6 Euro/m² angehoben. Dabei wurde als Ausgangspunkt der Durchschnitt aller ortsüblichen Vergleichsmieten des Berliner Mietspiegels 2017 in Höhe von 6,39 Euro/m² zugrunde gelegt und auf 6,00 Euro/m² abgerundet.

Die Obergrenze für die Ausgleichszahlung gemäß § 4 Absatz 3 Nummer 2 ZwVbVO wurde vor dem Hintergrund allgemein gestiegener durchschnittlicher Kosten angepasst und von 2.000 Euro pro m² auf 2.400 Euro pro m² angehoben. Die Zahl beruht auf einer bislang noch unveröffentlichten Wohnungsbaukostenstudie des BBU.

Politisch wurden alle genannten Veränderungen mit der Notwendigkeit des absoluten Schutzes von bestehendem Wohnraum begründet, hinter den die anderen Kriterien, wie z.B. bessere Ausnutzung von Grundstücken, Herstellung eines zeitgemäßen Wohnstandards sowie wirtschaftliche Überlegungen zurückstehen müssten.