80 Prozent des steigenden Bauüberhangs sind hausgemacht

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Der sogenannte Bauüberhang, d.h. die nicht oder noch nicht gegebene Fertigstellung von genehmigten Vorhaben ist 2017 beim Wohnungsneubau in Berlin mit einem Zuwachs von 15 % deutlich angestiegen. Zum Jahresende 2017 waren 58.460 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertig gestellt. Zum Jahresende 2016 lag diese Zahl noch bei 50.825 WE.

Der Bauüberhang bei neuen Wohngebäuden lag bei 49.605 WE. Von diesen genehmigten Wohnungen waren 32.254 Wohnungen in verschiedenen Stadien im Bau. Bei 17.351 WE wurde noch nicht mit den Bauarbeiten begonnen. Die Ursachen dafür sind vielfältig.

Öffentlich diskutiert wird häufig eine „spekulative“ Erwirkung von Baugenehmigungen, d.h. die Stellung von Bauanträgen, bei denen der Antragsteller von Anfang an keine Bauabsicht verfolgt und die Genehmigung nur nutzt, um ein unbebautes Grundstück deutlich teurer zu verkaufen. Experten schätzen den Anteil der zu diesem Zweck erwirkten Baugenehmigungen an sämtlichen genehmigten Wohnungen aktuell auf bis zu 20 %.

Interessanter ist es dagegen, sich mit den tatsächlich 80 % der Ursachen auseinander zu setzen, auf denen der Bauüberhang beruht. Dazu gehören die langen Verfahrenslaufzeiten, die zunehmend auf Finanzierung und Baukostenentwicklungen, die zunehmend auf die Fertigstellungen durchschlagen. Wenn zwischen Beginn der Planung und der Projektkalkulation mitunter mehr als 5 Jahre vergehen, sind Finanzierungen in ihrer ursprünglichen Form nicht mehr haltbar. Hinzu kommen z.B. juristische Auseinandersetzungen, Baubehinderungen durch Baum- und Artenschutz oder Kapazitätsprobleme in der Bauwirtschaft. Eine Statistik darüber gibt es jedoch nicht.

Erhoben wurden im Rahmen der Statistik auch die durchschnittlichen Bauzeiten der fertiggestellten Wohnungen ab Erteilung der Baugenehmigung. Sie betrugen 2017 für alle Wohnungsarten insgesamt 22 Monate, naturgemäß deutlich differenziert. Die Bauzeit für Einfamilienhäuser betrug 19 Monate. Die Bauzeit für Mehrfamilienhäuser lag bei durchschnittlich 29 Monaten. Für Wohngebäude mit Eigentumswohnungen lag dieser Wert bei 35 Monaten.