IBB-Wohnungsmarktbarometer 2017 sieht verstärkte Wohnmarktanspannung in Berlin

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Pünktlich zur ExpoReal hat die Investitionsbank Berlin das jährlich herausgegebene Wohnungsmarktbarometer veröffentlicht. Erwartungsgemäß hat die IBB für 2017 hierbei auf Grundlage der Expertenmeinungen einen angespannten Berliner Wohnungsmarkt in fast allen Teilsegmenten festgestellt.

Die Aussagen des Wohnungsmarktbarometers beruhen auf einer Expertenbefragung mit 209 Teilnehmern. Das entspricht einer Rücklaufquote von 19 % der angefragten 1.150 Experten.

Etwa 21 % der Teilnehmer stammen aus der Gruppe der Wohnungsunternehmen, der Genossenschaften und ihrer Verbände. Vertreter aus den Senats- und Bezirksverwaltungen sowie der öffentlichen Hand haben sich mit gut 13 % an der Umfrage beteiligt. Die Gruppe der Immobilienmakler repräsentiert 11 % aller Befragten. Mit rund 10 % sind Hausverwaltungen, Haus- und Grundeigentümer und deren Verbände vertreten. Mietervereine stellen 6 % der Experten. Aus Verbandssicht unterrepräsentiert sind Projektentwickler, zu denen nur 4 % der Befragungsteilnehmer gehören.

Im Wohnungsmarktbarometer werden einzelne Teilmärkte insgesamt und differenziert nach Bezirken eingeschätzt. Nachfolgend werden nur die aggregierten Markteinschätzungen dargestellt.

Beim Wohneigentum ist die Nachfrage weiterhin höher als das Angebot. Eine Ausnahme bildet aus Expertensicht Lichtenberg, wo zumindest eine ausgewogene Marktlage im Segment der Eigentumswohnungen attestiert wird. Im Vergleich aller Eigentumssegmente stellt sich die gesamtstädtische Marktlage für Wohnungen etwas besser dar als für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. In den nächsten drei Jahren wird für Gesamt-Berlin eine Stabilisierung der Marktlage in allen drei Segmenten etwa auf dem aktuellen, leicht angespannten Niveau erwartet.

Die Situation am Berliner Mietwohnungsmarkt ist durch eine Marktanspannung gekennzeichnet, die sich insbesondere im unteren (< 6 €/m²) und preisgebundenen Segment zeigt. Aber auch im mittleren Mietsegment (6 bis 9 €/m²) sind spürbare Angebotsdefizite zu konstatieren. Das obere Preissegment stellt sich hingegen fast ausgewogen dar. Nach Experteneinschätzung wird das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage auf gesamtstädtischer Ebene in den nächsten drei Jahren in allen Mietsegmenten weiter fortbestehen. Auf bezirklicher Ebene zeigt sich flächenhaft eine sehr hohe Anspannung im unteren Preissegment. Nach Experteneinschätzung sind davon besonders Steglitz-Zehlendorf, Neukölln sowie die Innenstadtbezirke Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg betroffen. Für die Mehrheit der Bezirke werden die aktuell konstatierten Nachfrageüberhänge in diesem Preissegment voraussichtlich auf hohem Niveau fortbestehen und sich in einigen Bezirken sogar noch erhöhen. Auch im mittleren Preissegment zeichnet sich die Marktlage in allen Bezirken durch ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage aus. Die stärksten Defizite zeigen sich hier in den Innenstadtbezirken sowie in Lichtenberg und Pankow.

In der Befragung wurde weiterhin erhoben, welche Ausstattungs- und Lagemerkmale eine Miet- oder Eigentumswohnung aufweisen sollte, um zukünftig nachfragegerecht zu sein. Aus einer Liste möglicher Merkmale konnten dabei jeweils bis zu fünf Eigenschaften ausgewählt werden, die aus Expertensicht besonders relevant sind. Als Ergebnis wurde festgestellt:

Für knapp drei Viertel der Befragten ist die „Ausstattung mit Balkonen und Terrassen“ das wichtigste Merkmal einer Eigentumswohnung. Eine ähnlich hohe Bedeutung hatten die „Integrierte Lage“ und ein „Stabiles soziales Umfeld“. Erst nachgelagert kommen Ausstattungsmerkmale wie das Vorhandensein eines „Aufzugs“ (46 %) oder ein „Neuwertiges Bad“ (43 %) zum Tragen. Ein „Niedriger Energieverbrauch“ ist für 40 % der befragten Experten relevant. Daran schließen sich Merkmale wie ein „Günstiger Kaufpreis“ (Rang 7) und eine „Barrierearme Ausstattung“ (Rang 8) an. Im Vergleich noch weniger relevant werden „Attraktive Außenanlagen“, die „Kleinteiligkeit des Gebäudes“ oder die Ausstattung der Wohneinheit mit einer „Einbauküche“ benannt.

Eine etwas andere Rangfolge wird bei den Merkmalen von Mietwohnungen gesehen. Hier dominiert mit über 70 % Relevanz eine „Günstige Miete“. Auf den weiteren Rängen folgen die „Ausstattung mit Balkonen und Terrassen“ (68 %), eine „Integrierte Lage“ (67 %) sowie ein „Stabiles soziales Umfeld“ (57 %). Mit Abstand finden sich auf den Rängen 5 bis 7 mit jeweils etwa 43 % der Nennungen eine „Barrierearme Ausstattung“, ein „Neuwertiges Bad“ sowie ein „Aufzug“. Für 27 % der Befragten stellt ein „Niedriger Energieverbrauch“ ein wichtiges Vermarktungskriterium dar.

Das Investitionsklima für den Neubau von Wohnraum wird weiterhin positiv eingeschätzt, trotz Eintrübungen in allen Segmenten im Vergleich zum Vorjahr. Nach wie vor sehen die Experten beim Wohneigentum das beste Investitionsklima für den Neubau von Eigentumswohnungen. Für die Zukunft erwarten die Befragten eine leichte Verschlechterung des Investitionsklimas bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen. Das Klima für Investitionen in Bestandsmaßnahmen wird ebenfalls positiv bewertet, allerdings im Ausblick auch mit leichten Abwertungen für den privaten und institutionellen Erwerb von Wohnungen.

Eine große Mehrheit der Befragten sieht künftig einen besonderen Bedarf für Formen des „Betreuten Wohnens im Alter“. Diese Aussage wird von knapp 72 % der Befragten getroffen. Auf Rang 2 folgt mit deutlichem Abstand das „Studentische Wohnen“. Knapp ein Drittel der Experten geht davon aus, dass es für „Klassische Wohngemeinschaften“ künftig eine hohe Nachfrage geben wird. Eine ähnlich hohe Bedeutung wird künftig auch dem Segment „Kleinstwohnungen/Mikroapartments“ beigemessen. Die Antwortkategorie „Wohnen und Arbeiten unter einem Dach“ wählten 26 %, „Service-Wohnen“ 23 % der Befragten. „Clusterwohnen“ und „Demenz-Wohngruppen“ wurden vergleichsweise wenig genannt (16 % bzw. 14 %). Darüber hinaus wird vor allem der Bedarf an (bezahlbaren) familiengerechten Wohnungen artikuliert, aber z. B. auch an Wohnangeboten sozialer Träger oder Genossenschaften.

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