Bericht des Berliner Gutachterausschusses 2016 zeigt Preissprünge in vielen Marktsegmenten

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Der im Juli 2017 veröffentlichte Immobilienmarktbericht Berlin 2016/2017 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin hat die bemerkenswerte Dynamik am Berliner Grundstücksmarkt eindrucksvoll illustriert. Die vorgelegten Daten untersetzen die von den Mitgliedsunternehmen im Tagesgeschäft gemachten Erfahrungen insbesondere bei der sprunghaften Preisentwicklung. Der 100 Seiten starke Bericht beleuchtet traditionsgemäß sämtliche relevanten Teilmärkte und gibt eine differenzierte Einschätzung. Nachfolgend die wichtigsten Aussagen des Berichts in Kurzform :

Im Jahr 2016 wurden insgesamt 32.724 Immobilien-Kauffälle mit einem Gesamtumsatz von 16,4 Mrd. € registriert. Das war zwar ein Rückgang des Umsatzes um 9,5 %, bedeutete aber historisch trotzdem den zweithöchsten Geldumsatz nach dem Spitzenwert des Jahres 2015.

Bei unbebauten Grundstücken ging die verkaufte Grundstücksfläche um etwa 13 % zurück. Da der entsprechende Geldumsatz aber um 7 % anstieg erhöhten sich die Grundstückspreise für unbebaute Grundstücke durchschnittlich um etwa 23 %.

Eine anhaltende Nachfrage nach Baugrundstücken zur Errichtung von Ein- und Zweifamilien­häusern erforderte die berlinweite Anhebung der Bodenrichtwerte zum 01.01.2017 um durchschnittlich 20 %.

Beobachtet wurden in diesem Segment nachfragegetriebene Niveauangleichungen zwischen westlicher und östlicher Stadthälfte mit Anhebungen des Bodenrichtwertniveaus um bis zu 40 %.

Noch rasanter verlief die Entwicklung bei Baugrundstücken für den Geschosswohnungsbau. Bei einem um 27 % deut­lich gesunkenen Flächenumsatz, der vor allem eine geringe Verfügbarkeit abbildet, führten hohe Kaufpreise , vor allem bei Eigentumsmaßnahmen, zu teilweise sprunghaften Anhebungen der Bodenrichtwerte – im innerstädtischen Bereich zum Teil um deutlich mehr als 60 %.

Auch die verstärkte Nachfrage nach Gewerbebauland führte zu Anhebungen des Bodenrichtwertniveaus um bis zu 20 % mit zum Teil noch deutlicheren Anhebungen für realisierbare Büronutzungen im innerstädtischen Bereich.

Bei bebauten Grundstücken ging der Geldumsatz um 18 % zurück, der Flächenumsatz um 19 %.

Der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser lag mit 2.521 €/m² Geschossfläche um ca. 12 % über dem Vorjahreswert.

Der mittlere Kaufpreis für reine Mietwohnhäuser lag bei 2.317 €/m² Wohn-/Nutzfläche und für Wohn- und Geschäftshäuser mit 2.442 €/m² Wohn-/Nutzfläche erneut jeweils ca. 20 % über dem Vorjahreswert.

Bei Wohnungs- und Teileigentum wurden 26.683 Kauffälle mit insgesamt 6,0 Mrd. € Geldumsatz bei ca. 1,8 Mio.m² Wohn-/Nutzfläche erfasst. Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen lag mit 3.204 €/m² Wohnfläche 12 % über dem Vorjahreswert. Die Preisentwicklung im Neubau lag mit 10 % erneut leicht unter der Preisentwicklung bei Wei­terverkäufen.

Zwischen den einzelnen Berliner Bezirken ist der Immobilienumsatz stark differenziert. Während der Spitzenreiter Charlottenburg/Wilmersdorf 17,5 % des Berliner Gesamtumsatzes aufweist, hat das Schlusslicht Marzahn-Hellersdorf nur einen Anteil von 2,9 %.

Interessant ist auch die bezirkliche Differenzierung beim Flächenerwerb von unbebauten Grundstücken, die die Wanderung von potentiellen Bauprojekten nach „Außen“ anschaulich illustrieren. 59,2 % der gekauften unbebauten Grundstücke entfallen auf Pankow, Treptow-Köpenick und Lichtenberg. In Friedrichshain-Kreuzberg dagegen wurden nur 0,9 % aller unbebauten Berliner Grundstücke erworben.

Problematisch für die mögliche Wirtschaftlichkeit insbesondere von Wohnbauprojekten ist der seit einigen Jahren anhaltende steile Anstieg der Bodenpreise. Gemessen als Bodenrichtwert sind zum 1.1.2017 die Preise für Wohnbauland mit einer GFZ von 2,0 bis 2,5 in einem Fünfjahreszeitraum auf das 4,2 fache gestiegen. Für Wohnbauland mit einer GFZ von 1,0 bis 1,5 erfolgte ein Anstieg auf das 2,6 fache.

Kurz angerissen wird im Grundstücksmarktbericht die Preisdifferenz von Wohnbauland in Berlin und im Umland (Hauptstadtregion), beispielhaft für eine zulässige Bebauung bis zu einer GFZ von 0,6. Danach liegen z.B. die Preise in Berlin für eine mittlere Wohnlage im Schnitt bei 480 €/m², im Umland bei 210€/m².

Den vollständigen Bericht des Gutachterausschusses finden Sie hier.