Abgeordnetenhaus hat Vorschaltgesetz zur Änderung des Berliner Wohnraumgesetzes beschlossen

BFW 4.0 Berlin Brandenburg

Im Arbeitskreis Förderung, Sozialer Wohnungsbau und Asset haben wir Sie in den letzten Monaten über die Entwicklungen zum Sozialen Wohnungsbau informiert. Nunmehr hat am 06. Juli 2017 das Abgeordnetenhaus von Berlin das Erste Gesetz zur Änderung des Wohnraumgesetzes Berlin beschlossen. Das Gesetz wurde auch als Vorschaltgesetz bezeichnet, weil es jene Maßnahmen enthält, die im Rahmen der in der Koalitionsvereinbarung vorgesehenen weitgehenden Reform des Sozialen Wohnungsmietrechts in Berlin zeitlich vor der geplanten Gesamtlösung bis 2018 getroffen werden können und sollen

Im Vorfeld der Verabschiedung hatte es in der Regierungskoalition noch Unstimmigkeiten gegeben, deren Ausräumung einige Diskussionen erforderte.

Das Gesetz enthält gegenüber dem Senatsbeschluss nur noch drei grundsätzliche Regelungen für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus:

  • Rückwirkende Mieterhöhungsmöglichkeiten im sozialen Wohnungsbau in Berlin werden abgeschafft.
  • §5 des Wohnraumgesetzes Berlin wird ersatzlos gestrichen, um ein vorzeitiges Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ bei Objekten ohne Anschlussförderung zu verhindern.
  • Bezugsgröße der Berechtigung für einen Mietzuschuss bei geringem Einkommen wird die Bruttowarm- statt wie bisher die Nettokaltmiete. Dabei wird der Mietzuschuss gezahlt, wenn die Bruttowarmmiete 30 % des Haushaltseinkommens überschreitet. Es entfallen die bisherigen komplizierten Regelungen zu den Energieeffizienzklassen. Gleichzeitig werden aber einkommensabhängig differenzierte Höchstgrenzen des Mietzuschusses festgeschrieben:
    • bei Einhalten der Einkommensgrenze nach § 9 Absatz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes von 5,00 Euro pro m²
    • 3,75 Euro pro m² bei einer Überschreitung dieser Einkommensgrenzen von bis zu 20 %,
    • 2,50 Euro pro m² bei einer Überschreitung dieser Einkommensgrenzen von bis zu 40 %,
    • zudem darf der Mietzuschuss die Hälfte der Bruttowarmmiete nicht übersteigen.

Die Berechnung und Auszahlung der Mietzuschüsse erfolgt weiterhin durch die zgs consult GmbH. Es ist weiterhin keine Pflicht der Eigentümer vorgesehen, die Mieter entsprechend zu informieren und bei Anträgen auf Mietzuschuss zu unterstützen.

Problematisch ist, dass weiterhin für Neuvermietungen bei Wohnungen ohne Anschlussförderung kein Mietzuschuss gezahlt werden soll. Diese Ungleichbehandlung wird zu den Punkten gehören, die der Verband im Zusammenhang mit dem Reformgesetz rechtlich prüfen lassen wird.

Die anrechnungsfähige Bruttowarmmiete für Altmieter (Mietvertragsabschluss vor dem 1. Januar 2016) in diesen Beständen wird bei 14,00 Euro je m² gedeckelt

Gegenüber dem Senatsbeschluss ist im Gesetz die Bestimmung zur Absenkung der Kostenmiete für jene Objekte weggefallen, die verkauft werden und bei denen die Kaufpreise die ursprünglichen Gesamtkosten der Wirtschaftlichkeitsberechnung unterschreiten. Im Reformgesetz wird diese Regelung aber erwartet.

Wichtig für betroffene Mitgliedsunternehmen ist die Klarstellung des einheitlichen Inkrafttretens in Artikel 2 des Vorschaltgesetzes: „Das Gesetz tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.“ Damit ist die Unsicherheit beseitigt, ob hinsichtlich der Inanspruchnahme von § 5 eine rückwirkende Versagung vorgesehen ist. Dies ist mit der jetzigen Gesetzeslage ausgeschlossen.

Nach dem Vorschaltgesetz liegt nun vor der Politik die schwierigere Aufgabe, die übrigen angedachten Reformschritte zu vollziehen. Erarbeitet wurde dazu in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ein Gesetzentwurf, der in der Regierungskoalition jedoch zu deutlichen Kontroversen geführt hat. Diese sollen Ende August in der Koalition besprochen werden. Auf jeden Fall sind wesentliche Überarbeitungen des Entwurfs zu erwarten. Mit dieser Begründung wurde übrigens auch eine ursprüngliche Zusage zur Weiterleitung der Gesetzesvorlage an die wohnwirtschaftlichen Verbände zurückgezogen. Der Verband wird die Mitglieder über die weitere Entwicklung zeitnah informieren.